Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — особенности продажи квартиры с прописанным несоверш

Предлагаем статью на тему: "Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — особенности продажи квартиры с прописанным несоверш" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2019 года

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено. По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Читайте так же:  Срок регистрации ипотеки - пошаговое руководство

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:


  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Любые операции с недвижимым имуществом требуют к себе ответственного подхода, так как в случае не учета каких-либо особенностей и не подготовки всех необходимых бумаг в самый последний момент, то есть на этапе проверки всех приложенных к договору о купле продаже квартиры бумаг может выясниться, что чего-то не хватает.

Особенно такие операции усложняются, если одним из собственников готовящегося к отчуждению жилья является несовершеннолетний ребенок. Для того, чтобы избежать таких моментов мы рекомендуем дочитать эту статью до конца и узнать о всевозможных нюансах, возникающих при продаже квартир с несовершеннолетним владельцем.

Законодательство

При планировании совершения сделки с недвижимым имуществом права владения, на которое имеет и малолетний россиянин, нужно в первую очередь ознакомиться с законодательными актами, регулирующими рассматриваемый процесс.

К ним относятся:

  • Основной закон нашей страны, то есть Конституция.
  • Гражданский Кодекс.
  • Семейный кодекс.
  • Закон об опеке и попечительстве.
  • Жилищный кодекс.
  • Закон о приватизации от 1991 года.
  • Другие законодательные акты, как федерального, так и регионального (муниципального) значения.
Читайте так же:  Когда надо платить минимальный налог на режиме усн

В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.

В противном же случае продажа такой квартиры не будет удостоверена ни нотариатом, к тому же любой суд признает такую сделку недействительной.

Несовершеннолетний собственник

Курирующим и контролирующим органом права владения наших юных россиян на недвижимость являются органы опеки. Именно они тщательнейшим образом изучают:

  • Не останется ли ребенок в будущем без жилья или без доли на него.
  • Не приведет ли запланированная сделка с недвижимостью к ухудшению жилищных условий ребенка.

Для того, чтобы обезопасить не достигшего восемнадцатилетнего возраста представителя подрастающего поколения, органы опеки в некоторых случаях требуют сразу после выписки из продаваемого жилья зарегистрировать в другое жилье, например, к бабушке с дедушкой, так как прописка в новую квартиру будет возможна еще только через месяц.

В случае вынесения органами опеки отрицательного решения следует разобраться с причиной и по возможности нужно ее устранить, так как без этого продажа квартиры с владельцем, которому еще не исполнилось восемнадцати лет, не сможет быть проведена.

Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры, одним из собственников которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, отличается от другой аналогичной сделки, участниками которой являются только взрослые граждане.

Ни в коем случае нельзя относиться к этому требованию, как к бумажной волоките, так как таким способом государство, а точнее органы опеки осуществляют контроль за не ухудшением жилищных условий ребенка.

Работники органов опеки при принятии решения по выдаче разрешения на продажу квартиры руководствуются следующими немаловажными критериями:

  • Количество квадратных метров в новом жилье может быть больше или равным аналогичному параметру в продаваемой квартире, но, ни в коем случае, не меньше.
  • Стоимость продаваемого и приобретаемого жилья также принимается во внимание, так как цена нового жилого помещения, ни в коем случае, не должна быть меньше суммы, полученной от реализации прежнего места жительства ребенка, так как в этом случае это будет расцениваться, как нецелесообразное использование денежных средств.

Если же планируемая сделка с объектом недвижимости не нарушает ни один из перечисленных пунктов, то и никаких преград к скорому новоселью семейства не возникнет.

Порядок осуществления сделки

Большинство молодых россиян, которые ранее, быть может, не сталкивались с подобной задачей, считают, что для продажи квартиры, на которую имеет право владения в том числе и подросток, не требуется никаких дополнительных разрешений, так как эта сделка ничем не отличается от аналогичных, в которых бывают задействованы только взрослые граждане.

Итак, в случае, если нужно продать квартиру, владельцем (совладельцем), которой является несовершеннолетнее лицо родителям или законным представителям ребенка нужно сделать следующее:

  • Нужно обратиться в органы опеки с заявлением о том, что в ближайшем будущем они планируют продать, принадлежащую сейчас несовершеннолетнему ребенку квартиру для приобретения нового жилья. Если же ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, то есть он уже получил общегражданский паспорт, то он в названную государственную инстанцию должен обратиться самостоятельно.
  • После получения разрешения от органов опеки родители уже могут обратиться к нотариусу для составления договора купли-продажи.

Нужно учесть один очень важный момент, заключающийся в том, что несовершеннолетнее лицо ни на один день между продажей и покупкой жилья не должно оставаться без прописки. Для получения положительного ответа от органов опеки этим специалистам нужно предоставить определенный пакет документов, а о том, какие бумаги должны быть в него включены, об этом пойдет речь далее.

Необходимые документы

Итак, если вариант нового жилья уже подобран, самое время заняться подготовкой необходимых документов для органов опеки, в которых должны быть включены:

  • Непосредственно само заявление, в котором излагается намерение в ближайшее время совершить сделку по продаже квартиры.
  • Если ребенку-собственнику уже исполнилось четырнадцать лет, то вышеназванное заявление должно быть написано им собственноручно.
  • Свидетельство о рождении ребенка и паспорта родителей или опекунов.
  • Свидетельство о праве собственности на подлежащий продаже объект недвижимости.
  • Кадастровый и технический паспорта помещения.
  • Выписка из домовой книги, а также справку об отсутствии задолженностей перед жилищно-коммунальной службой.

Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.

Решение ООП

После сдачи в орган, осуществляющий защиту прав несовершеннолетних, всех необходимых документов, работники этой гос. инстанции осуществляют проверку и оценку всех предоставленных на их суд бумаг.

Они в своей работе руководствуются несколькими критериями, заключающимися в следующем:

  • Несовершеннолетний собственник в итоге этой сделки не должен остаться без крыши над головой.
  • Новое жилье ни в коем случае не должно быть хуже прежнего, оно может быть равным, но не меньшим.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При соблюдении этих условий, вынесенное органами опеки и попечительства решение, непременно, будет положительным.

Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • При условии, что в заключаемом договоре о купле-продаже квартиры участвует несовершеннолетний, то за него свою подпись ставит его родитель или законный представитель.
  • В самом же начале договора, то есть в той его части, где прописываются участвующие в нем стороны, параллельно со взрослыми собственниками жилья подчеркивается, что мать или отец ребенка в данном случае вместе со своими интересами представляет интересы и своего ребенка.
  • Обязательно в этом пункте должны быть указаны и данные документа несовершеннолетнего ребенка, то есть серия и номер его свидетельства о рождении.
  • Также к заключаемому договору вместе со всеми другими документами должен быть приложен и документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего, то есть свидетельство о рождении.
Читайте так же:  Как получить кредит наличными в банке тинькофф

Возможные проблемы и риски

При заключении договора купли-продажи квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетнее лицо, определенные сложности и риски есть не только у продавцов жилого помещения, но и у тех людей, которые в ближайшем будущем планируют стать новыми собственниками этих квадратных метров.

Между тем эта категория лиц также должна быть спокойна в своем завтрашнем дне, в том, чтобы через какой-то промежуток времени на пороге их квартиры не стоял подросший бывший владелец квартиры, поэтому покупатели перед заключением договора должны обратить внимание на следующие нюансы:

  • Если известно, что к планируемому к покупке жилью имеет какое-либо отношение несовершеннолетнее лицо, нужно в обязательном порядке уточнить, в чем заключаются его права, то есть ребенок лишь зарегистрирован (прописан) на этих квадратных метрах или является собственником. Для прояснения этого вопроса уточним, что несовершеннолетние собственники в нашей стране возникают чаще всего в результате:
    • Приватизации жилья.
    • Договора дарения или по наследству.

Только после уточнения всех этих деталей можно назначать окончательный день сделки, то есть дату подписания договора в регистрирующем органе.

Советы и рекомендации специалистов

  • Семье, имеющей несовершеннолетнего ребенка, которая планирует сменить постоянное место жительства нужно подготовить как можно больше документов, свидетельствующих о том, что в результате проведения данной манипуляции несовершеннолетний не будет ущемлен в своих жилищных правах.
  • Рекомендуется заранее позаботиться о подготовке технического и кадастрового паспортов, как на продаваемое помещение, так и на то приобретение, которое планируется.
  • Нужно особо обратить внимание на то, чтобы информация в этих документах была актуальной, если же имеются какие-либо неточности нужно позаботиться об их обновлении. Для этого нужно обратиться в выдающие их гос. органы, то есть в Бюро технической инвентаризации или же в Кадастровую палату, соответственно.
  • Бывают случаи, когда семье для поддержания здоровья ребенка нужно перебраться из мегаполиса в сельскую местность. В подобной ситуации специалистам органов опеки нужно разъяснить цель такого переезда. В противном же случае после месячного ожидания можно получить отрицательный ответ, мотивированный тем, что условия для развития на новом месте у ребенка будут ухудшены.

Какая бы ситуация ни сложилась, если квартиру, среди собственников которой имеется в том числе и несовершеннолетнее лицо, нужно продать для благих целей, то есть для покупки большего жилья или же более бюджетного жилья, но с условием того, что ценовая разница будет потрачена на ребенка, то разрешение органов опеки можно получить. Главное суметь все правильно объяснить и аргументировать.

Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Ситуация, если он не является собственником

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

[3]

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

  • является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
  • не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

  1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
  2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
  3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

[2]

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

  • по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
  • «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

Читайте так же:  Как вызвать соцтакси для инвалидов и пенсионеров, кто имеет на это право

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

  • свои паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство опекуна;
  • решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Риски и проблемы

Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

  1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
  2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Каковы особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми?

Продажа жилья дело довольно хлопотное. Как правило, многие люди не части продают и покупают недвижимость, поэтому в процессе продажи сталкиваются со многими вопросами. В разных случаях разные сделки имеют свои нюансы и сложности.

Одна из самых распространенных ситуаций на рынке недвижимости-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Давайте попробуем разобраться, каковы основные правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Особенности сделки

Иметь в собственности жильё могут как взрослые, так и дети, на равных основаниях. Но дети с точки зрения закона имеют ограниченную дееспособность, поэтому сами не могут продать жилье и отстаивать свои имущественные интересы.

Понятие дееспособности малолетних граждан закреплено в гражданском кодексе РФ (статьи 21,26,28,29,30,37). Малолетние до 14 лет являются недееспособными в силу возраста за них все необходимые действия выполняют их законные представители (родители, усыновители или опекуны), в том числе могут продать жилье.

Исключение из этого правила составляют случаи эмансипации несовершеннолетних, то есть признание их полностью дееспособными с шестнадцатилетнего возраста, что подкрепляется соответствующим решением суда или органов опеки. Эмансипация наступает в случае вступления ребенка в брак, или его официального трудоустройства или регистрации деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

[1]

Если ребенок — собственник жилья, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки. Для этого необходимо обратится в опеку по месту проживания ребенка его родителям с письменным заявлением. Заявление подписывают оба родителя.

Если один из родителей отсутствует, его отсутствие подкрепляется соответствующими документами: справка о смерти, решение суда о признании пропавшим без вести, лишенным родительских прав, уклоняющимся об уплате алиментов в течение полугода. В вышеуказанных случаях достаточно подписи одного из родителей.

Если предполагается покупка нового жилья

Как правило органы опеки следят, чтобы интересы детей не пострадали в результате сделки, поэтому продав жилье, вы обязаны предоставить ребенку взамен равноценное по метражу и условиям проживания.

Причем часто опека требует, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. Затруднения с получением разрешения могут возникнуть если вы:

  1. Продаете всю недвижимость и покупаете жилье в рассрочку.
  2. Покупаете жилье по договору долевого участия (т.к. фактически в момент покупки право собственности отсутствует).
  3. Новое жилье меньше по метражу, по условиям проживания, отсутствует необходимая инфраструктура, уменьшается доля ребенка.

Приобретение недвижимости с переездом в другой город

В случае переезда, возможен вариант, когда опека выдает разрешение на продажу без одновременной покупки жилья.

Тогда деньги от продажи собственности детей поступают на расчетный счет, открытый на их имя, и после переезда приобретается новое жилье, в котором их регистрируется право собственности.

Если покупка не планируется

В таком случае вы, либо ваши родственники все равно обязаны обеспечить ваше чадо квадратными метрами, из имеющихся у вас в собственности. Доля собственности ребенка, должна быть аналогична продаваемой.

Читайте так же:  Льготы матерям, воспитывающим ребенка-инвалида

Воспользоваться деньгами он сможет по наступлении совершеннолетия.

При помещении на государственное содержание

В случае помещения ребенка в интернат, детский дом и прочее и продажи принадлежащего ему жилья деньги от продажи поступают в банк, на счет, открытый на имя ребенка и хранятся там до его восемнадцатилетия. Снимать деньги со счета законные представители ребенка могут только с разрешения органов опеки и попечительства и только в исключительных случаях. См. статью 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Документы для получения разрешения

Помимо заявления, родители должны собрать пакет документов и предоставить их в опеку:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше 14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригиналов документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 14 до 30 рабочих дней.

После указанного срока выдается в письменной форме либо разрешение на продажу квартиры, либо мотивированный отказ. Есть несколько возможных вариантов продажи жилья с несовершеннолетним ребенком в зависимости от вашей цели.

Как продать сироте?

Любую недвижимость можно продать только, если есть зарегистрированное право собственности на неё. В данному случае Статья 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», говорит нам о том, что первоначально жилье сиротам предоставляется по договору найма специализированного помещения, который заключается с жильцами на срок до 5 лет, после чего жилье можно приватизировать, регистрировать право собственности на неё и продать.

Если право собственности на недвижимость у сироты оформлено, то никаких законных ограничений на продажу нет, если собственник совершеннолетний разрешение от органов опеки на продажу не требуется, если нет, то он не может продать без привлечения опеки, как и во всех вышеперечисленных случаях.

После получения разрешения органов опеки и покупки нового жилья в течение одного месяца необходимо предоставить документы подтверждающие право собственности ребенка в новом жилье.

После того, как разрешение продать квартиру получено, необходимо нотариальное удостоверение сделки с присутствие всех законных представителей ребенка, не имеющего родителей.

Если родители не живут вместе, например, находятся в разводе, может ли мать, с которой проживает ребенок, продать квартиру? Да, может, но от второго родителя, в случае его отсутствия необходимо предоставить заверенное нотариусом письменно согласие на проведение сделки.

Когда не достигший совершеннолетия — не собственник

Несколько упрощается процесс продажи квартиры, если дети не собственники жилья. Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописаны дети? Конечно может.

Причем законом не прописано обязательство снимать прописанных жильцов с регистрационного учета при продаже, так как продажа квартиры влечет за собой утрату на право пользования жилым помещением, в котором они проживали. Новый собственник может выселить прежних зарегистрированных жильцов по решению суда.

Но как правило покупатели требуют выписки всех жильцов с продаваемой жилплощади до заключения договора купли продажи. Это называется юридическим освобождением квартиры.

Получать разрешение органов опеки на продажу жилья с прописанными детьми не требуется. Достаточно снять детей с регистрационного учета и прописать их на новое место регистрации.

При прописке следует учитывать возраст детей:

  • По закону дети не достигшие возраста 10 лет обязаны проживать вместе с родителями, соответственно прописывать их вам нужно будет вместе с вами по новому месту пребывания.
  • Если ребенок в возрасте от 10 до 14 лет, то к родителям добавляются ещё и близкие родственники, бабушки и дедушки, с которыми может проживать ребенок.
  • Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников , поэтому в миграционной службе должны зарегистрировать ребенка по месту его фактического пребывания. Кроме того, прописываться ему необходимо лично.

Для совершения регистрационных действий необходимо предъявить в миграционную службу паспорта родителей, свидетельство о рождении детей, либо их паспорта, и согласие собственников жилья на регистрацию несовершеннолетних, если жилье родителям не принадлежит.

После снятия выписки из квартиры всех жильцов можно оформлять договор купли продажи и регистрировать сделку в регистрационной палате. Если же дети не имеют регистрации в продаваемой квартире и не являются собственниками, то при продаже жилья они просто переезжают с родителями по другому месту жительства. В таком случае никаких дополнительных документов не требуется.

Полезное видео

Особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком:

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетними детьми отличается в зависимости от правового статуса ребенка:

  1. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
  2. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (не собственником).
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.

  2. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  3. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — особенности продажи квартиры с прописанным несоверш
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here