Продажа квартиры и уплата подоходного налога

Предлагаем статью на тему: "Продажа квартиры и уплата подоходного налога" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

[3]

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Читайте так же:  Новые правила получения разрешения на работу для иностранных граждан

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Читайте так же:  Как можно научиться экономить при использовании кредитной и дебетовой карты

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

Уплата налога с продажи доли квартиры

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

[1]

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

[2]

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Видео удалено.
Читайте так же:  Как вернуть товар в интернет-магазин ламода порядок действий покупателя
Видео (кликните для воспроизведения).

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Налог с продажи квартиры: порядок расчета

При реализации жилья собственник проходит различные этапы сбора документов и заключения сделки, но на этом дела не заканчиваются. Нужно заплатить налог с продажи квартиры. Можно ли продать квартиру без налога в 2017 году?

Основная информация

Любой налог уплачивается после возникновения прав на объект обложения, причем, как правило, в следующем году, поэтому задумываться об уплате фискального платежа до заключения сделки нет необходимости.

Читайте так же:  Условия оформления автокредитов в различных банках

Однако стоит изучить действующее законодательство на предмет выгодного оформления купли-продажи и уменьшения налога, ведь основанием его исчисления являются данные договора купли-продажи, а также объективная рыночная и кадастровая стоимость жилья.

На что обратить внимание:

  • Налог с продаж домов и других объектов — это НДФЛ (подоходный налог), а не НДС, не налог с оборота, не налог с продаж. Название нужно знать, чтобы разобраться в правовых основаниях платежа. Налог с продажи квартиры — прямой, а не косвенный, т. е. обложению подлежит прямой доход лица (платежи с оборота и продаж являются косвенными).
  • Налог с продажи недвижимости распространяется как на резидентов, так и нерезидентов России (находящихся 183 дня в году и не находящихся 183 дня в году в России), но резиденты платят налог со всех доходов — от источников на российской территории и от источников за пределами России, а с нерезидентов взимается платеж только от продажи ресурсов в пределах России.

Согласно НК РФ нужно уплатить не только налог с продажи квартиры, но и подать декларацию.

В законодательстве предусмотрены официальные способы уменьшения налога, которые даже могут свести размер платежа к нулю.

Платится ли налог с продажи квартиры и каким будет его размер, определяется следующими факторами:

  • срок нахождения квартиры в собственности;
  • стоимость по договору продажи и кадастровая стоимость квартиры;
  • расходы на приобретение квартиры;
  • наличие права на имущественный налоговый вычет;
  • оформление договора купли-продажи.

Подробнее о каждом факторе ниже.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года по правилам ст. 217 НК РФ освобождались от налогообложения операции по реализации недвижимости, принадлежавшей собственнику меньше 3 лет.

В 2014 году 29 ноября Федеральным законом № 382-ФЗ в НК РФ были приняты поправки, в соответствии с которыми налог с продажи квартиры в 2016 году и далее не уплачивается по доходам от реализации недвижимости, принадлежавшей собственнику больше 5 лет.

Однако схема трехлетнего периода для освобождения от данной обязанности сохранилась для некоторых случаев. Привязка сделана к обстоятельствам получения жилья. Так, если квартира приобретена одним из способов:

  • приватизирована;
  • передана по наследству;
  • подарена близким родственником (супруги, дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, сестры, братья, усыновленные и усыновители, сводные и приемные родственники);
  • получена по договору ренты,
  • и находится в собственности получателя не менее 3 лет, налог после продажи квартиры не начисляется. При получении объекта другими способами (покупка, дарственная от иных лиц) и периоде владения менее 5 лет нужно перевести на счет Федерального казначейства фискальный платеж.

В итоге в системе налогообложения при продаже недвижимости существуют следующие ситуации:

Жилье получено или приобретено до 2016 года:

  • если в собственности больше 3 лет — лицо освобождается от платежа;
  • если в собственности меньше 3 лет — нужно платить налог с продажи квартиры;
  • если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением независимо от периода владения налог платить не нужно;

Жилье получено или приобретено после 2016 года:

  • если в собственности больше 5 лет — ситуация, когда налог с продажи квартиры не платится;
  • в собственности меньше 5 лет — ситуация, когда налог с продажи квартиры платится;
  • если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением, и период владения меньше 3 лет, — налог платить нужно;
  • если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением, и период владения больше 3 лет, — налог платить не нужно.

Дата перехода объекта в собственность

В правовом поле есть две даты:

  • день государственной регистрации права собственности (производят органы Росреестра);
  • день фактического возникновения права собственности (согласно гражданскому законодательству).

Какой срок нахождения в собственности учитывается для налога с продажи квартиры?

  1. Получение жилья по наследству — по налоговому и гражданскому законодательству датой возникновения права собственности признается день открытия наследства. Время выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство не имеет значения. Днем открытия наследства считаются:
    • дата смерти наследодателя;
    • дата вступления в силу судебного решения о признании лица умершим;
    • приблизительная дата смерти, установленная судом после признания лица умершим в обстоятельствах, позволяющих предполагать смерть и приблизительное время смерти лица (например, при катастрофе, при стихийном бедствии, при боевых действиях).
  2. Получение жилья на основании договора дарения — учитывается дата документа.
  3. Покупка жилья — дата покупки согласно договору купли-продажи (дата заключения договора).
  4. Получение объекта по частям — дата получения первой доли.

Последним днем в сроке владения будет дата реализации по договору купли-продажи. Если период менее 5 лет, то будет начислен налог на продажу недвижимости физического лица.

Если 13 процентов с продажи квартиры все-таки необходимо уплатить в бюджет (срок нахождения в собственности меньше 3 или 5 лет), то следующим фактором, влияющим на НДФЛ при продаже квартиры, в 2017 году является рыночная и кадастровая стоимость жилья.

С какой суммы берется налог с продажи? До принятия Федерального закона № 382 налоговой базой признавалась сумма реализации, установленная в соглашении о купле-продаже, соответствующая средним рыночным ценам.

С 2016 года по федеральному законодательству налоговой базой признается наибольшая из двух сумм:

  • рыночная;
  • кадастровая * 0,7. Где 0,7 — это понижающий коэффициент.

С продажи квартиры, находившейся в собственности менее 5 или 3 лет придется заплатить 13 процентов от одного из этих значений. Рыночная стоимость определяется продавцом по своему усмотрению (возможно, по рекомендациям агентов по недвижимости или по средним ценам на рынке).

Кадастровая стоимость вычисляется на государственном уровне специалистами Росреестра по специфической методологии учета различных факторов и характеристик объекта.

Информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости отправляется Росреестром в ФНС в порядке межведомственного взаимодействия.

Какой процент налога с продажи квартиры необходимо заплатить? В 2017 году налог с продажи недвижимости все еще взимается по основной ставке — 13 %.

Расходы на приобретение жилья

Гражданин понимает, что не избежит уплаты налога при продаже квартиры, поскольку жилье находилось в собственности, к примеру, только год. Также он понимает, как берется налог с продажи квартиры — от стоимости сделки или кадастровой оценки, умноженной на коэффициент. Теперь нужно максимально уменьшить эту сумму.

Читайте так же:  Прогноз курса доллара на осень в россии чего ожидать

Первый способ — с помощью расходов.

Налоговая база — рыночная или кадастровая стоимость с коэффициентом.

К примеру, жилье продано за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость 2,9 миллиона рублей. Автоматически за налоговую базу признаются 3 миллиона рублей, так как эта сумма больше.

Гражданин израсходовал на покупку жилья 3,3 миллиона рублей, продает с убытком, так как деньги нужны срочно.

Какой будет налог с продажи квартиры за вычетом расходов? Налог: 3 миллиона — 3,3 миллиона = 0, так как налоговая база отрицательной быть не может и приравнивается нулю.

Чтобы уменьшить базу таким способом, нужно представить в инспекцию ФНС России подтверждающие документы и их копии. Ими могут быть:

  • выписки из банка о переводе средств продавцу;
  • кассовые или товарные чеки и квитанции;
  • договор купли-продажи с распиской;
  • расписка продавца о выплате его денежных средств;
  • акт приема-передачи с распиской;
  • кредитный договор, справка об уплаченных процентах;
  • и другие документы.

В платежных бумагах плательщиком должен быть рассматриваемый гражданин.

Если возможности доказать расходы нет либо они меньше выручки, то имеет смысл воспользоваться вычетом. Это сумма, установленная законодательством, на которую допускается уменьшить налоговую базу.

Например, гражданин продал недвижимость за 2,5 миллиона рублей. Его кадастровая стоимость 3 миллиона рублей. На территории действует понижающий коэффициент 0,7. кадастровая стоимость с учетом коэффициента: 3 миллиона * 0,7 = 2,1 миллиона рублей. Эта сумма меньше фактической цены сделки.

Налоговая база — фактическая стоимость, 3 миллиона рублей.

Налоговая база с учетом вычета: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 миллиона рублей.

Вычет дается только на один объект, т. е. если в течение года были проданы несколько квартир, можно использовать его, чтобы уменьшить подоходный налог с продажи одной квартиры.

Вычет — это та сумма в расчете, которая не облагается налогом при продаже, необлагаемый минимум. При этом применить к остатку метод предъявления расходов невозможно. Гражданин должен выбрать либо один, либо другой вариант уменьшения.

К разным объектам допускается использование вычета и расходов.

Оформление договора

ФНС России разъяснила, что при продаже долевой собственности граждане вправе указать в условиях договора распределение доходов. Можно отнести большую часть доходов на того собственника, который имеет наибольшие преимущества (владел своим имуществом в общей собственности больше установленного срока для освобождения, являлся плательщиком во всех расходных бумагах).

Например, квартира продана за 3 миллиона рублей. Собственники — брат и две сестры. В первом случае оформлен один договор на всю квартиру сразу. Предоставляемый вычет — 1 миллион рублей, распределяется на троих (по 333 333,33 рубля).

Если же составить отдельные договоры, по каждому из которых дольщик продает свою долю, все получат полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Расчет, уплата и подача документов

Требования действуют на любые операции по реализации недвижимого имущества — продажа апартаментов, коммуналки, доли, земельного участка для ИЖС — налог рассчитывается с учетом указанных критериев.

Как рассчитать налог с продажи квартиры: базу обложения нужно умножить на налоговый тариф.

Налоговая база — стоимость (фактическая или кадастровая с коэффициентом) минус вычет или расходы.

Ставка — это то, какой процент от сделки продажи квартиры берет государство, то есть 13 процентов. Ставка является основной и не меняется по данному виду дохода.

Пример расчета налога при продаже квартиры:

  • Жилье продано за 2 миллиона рублей. Кадастровая стоимость 3 миллиона рублей.
  • Используется коэффициент 0,7: 3 миллиона * 0,7 = 2,1 миллиона рублей.
  • Налоговая база — кадастровая стоимость.
  • Возможности предъявить расходы нет (к примеру, в договоре покупки была заниженная цена по договоренности с продавцом). Вычет — 1 миллион рублей.
  • Окончательная налоговая база: 2,1 миллиона — 1 миллион = 1,1 миллион рублей.
  • Расчет: 1,1 миллиона * 13 % (0,13) = 143 тысячи рублей.

Полученная сумма и будет налогом на проданную квартиру.

В следующем году после совершения сделки нужно совершить 2 действия:

  • подать декларацию формы 3-НДФЛ — до мая года;
  • заплатить налог с продажи квартиры — в 2017 году срок для уплаты до 15 июля.

Иногда граждане получают уведомления от инспекций, хотя проданное имущество находилось в собственности больше минимального срока. Не нужно пугаться таких писем, достаточно посетить свое отделение ФНС и предъявить документы, подтверждающие данный факт.

Чтобы правильно подать декларацию, можно использовать один из способов:

  • посетить отделение инспекции ФНС и с помощью консультантов декларационной кампании, проводимой в апреле каждого года, заполнить форму;
  • заполнить форму по образцам на стендах;
  • заполнить форму платно через аудиторскую организацию, стол или окно которой есть в любой инспекции;
  • заполнить документ на рабочем компьютере инспекции при помощи специальной программы;
  • использовать программу на домашнем компьютере для заполнения документа;
  • заполнить бланк в «Личном кабинете» на сайте ФНС, пользуясь образцами, размещенными в разделе для физических лиц.

За несвоевременную подачу отчетности и неуплату налога (либо частичную уплату) предусмотрены штрафы и пени.

Какие налоги нужно уплатить при продаже квартиры, кроме НДФЛ?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Налоги будут рассчитаны с учетом периода владения до продажи — если квартира продана, например, в марте, то нужно будет заплатить только за 2 месяца нахождения в собственности в году.

Источники


  1. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

  2. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

  3. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.
Продажа квартиры и уплата подоходного налога
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here