Понятие ипотеки суть, виды, участники и алгоритм предоставления

Предлагаем статью на тему: "Понятие ипотеки суть, виды, участники и алгоритм предоставления" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Виды ипотечного кредитования. Методы погашения ипотечного кредита

Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки — ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Продажа в кредит, Рента, Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

Первая группа кредитов – стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.

Вторая группа кредитов ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы:

-кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора,

— кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

— в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

— частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом.

Существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.

Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.

Вторичная ипотека — это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
26. Содержание ипотечного договора. Права и обязанности сторон

[2]

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

-оценочная стоимость предмета ипотеки;

-существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

-право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его копия;

2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие ипотеки: суть, виды, участники и алгоритм предоставления

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, принципы, предмет ипотеки, заемщик, кредитор

Ипотечное кредитование — это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) — ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ).

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

Читайте так же:  Льготы сотрудникам мвд и членам их семей

В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами — проценты. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с ним, как писал еще в начале прошлого века профессор Д. И. Мейер, «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям». В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.

Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость — права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются (предполагаются) как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора — банка или иной кредитной организации — к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере — на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.

Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон.

При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Читайте так же:  Можно ли развестись с беременной женой, если ребенок не от меня как доказать

Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) — предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу.

Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.

Она является для кредитора самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции со стороны других кредиторов, а также . читать далее .

Суть ипотеки

Ипотекой называют залог земли или недвижимого имущества, которым обеспечивается какое-либо финансовое обязательство залогодателя.

Ипотека может обеспечивать банковские кредиты юридических и физических лиц, коммерческие кредиты, а также другие обязательства (например, наем, куплю-продажу, причинение вреда и др.). В качестве залогодателя может выступать юридическое или физическое лицо, которому принадлежит либо в будущем будет принадлежать закладываемое имущество.

Между залогодателем и залогодержателем оформляется договор ипотеки .

Суть ипотеки проста — залогодатель соглашается с тем, что если он не выполнит свои обязательства по договору, его недвижимость перейдет в собственность залогодержателя.

Предметом ипотеки могут быть:
• земельные участки;
• здания, предприятия, строящиеся объекты, жилые дома, квартиры, коттеджи, гаражи и т.д.;
• земельные участки вместе с объектами;
• права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Однако в залог не может быть передано имущество, которое находится в исключительной собственности государства. К такому имуществу относятся природные ресурсы — земля (кроме участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса. Кроме того, в залог не могут передаваться так называемые специальные объекты – культурные и исторические ценности, объекты, обеспечивающие государственную безопасность.

Следует отметить, что при залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника. То есть до момента, пока залогодатель не нарушит своих обязательств и пока не будет начата процедура принудительного исполнения условий договора, предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Более того, залогодатель сохраняет за собой и право независимого распоряжения предметом ипотеки, а также прибылью и продукцией, полученными в результате его использования.

При этом к имуществу, передаваемому в залог в рамках ипотеки, предъявляется ряд требований. Например, если имущество не может быть разделено без ущерба для его основного назначения, то его нельзя передать в ипотеку по частям. Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то для использования ее в качестве предмета ипотеки необходимо согласие каждого из них.

Виды ипотеки

В зависимости от способа обеспечения ипотека бывает следующих видов:
— стандартная;
— объединенная;
— общая;
— ипотека чужого имущества.

Стандартная ипотека предполагает наличие одного конкретного обязательства, которое обеспечивается одним объектом недвижимости.

При объединенной ипотеке происходит залог нескольких имущественных объектов для обеспечения одного обязательства.

Общая ипотека предполагает использование нескольких принадлежащих отдельным собственникам объектов для исполнения одного долгового обязательства.

В рамках ипотеки чужого имущества обязательство обеспечивается за счет привлечения имущества третьего лица.

Разница понятий ипотека и ипотечный кредит

Необходимо разграничивать понятия «ипотека» и « ипотечный кредит ». Последний является лишь одной из разновидностей ипотеки, когда ипотекой (залогом) обеспечивается банковская ссуда.

Таким образом, ипотечный кредит — это тип кредитных отношений, предполагающий предоставление банковских ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит является долгосрочным и, как правило, выдается на срок от 5 лет.

Участниками таких кредитных отношений являются:
— банк-кредитор;
— кредитополучатель;
— продавец имущества (в случае сделки купли-продажи, под которую выдается кредит).

Кредиторами в рамках ипотеки являются:
— ипотечные банки;
— специальные ипотечные компании;
— кредитные общества;
— универсальные коммерческие банки.

Долгосрочные кредиты под залог недвижимости требуют формирования необходимой ресурсной базы – как по объемам, так и по срокам. Ипотечные кредиты банки могут выдавать за счет привлекаемых депозитов, собственных средств, а также выпуска ценных бумаг, рассчитанных на инвесторов, желающих разместить свои средства в долгосрочные инвестиции.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Заемщиками по ипотечным кредитам могут выступать физические и юридические лица, имеющие в собственности недвижимость. Для того чтобы эта недвижимость могла быть признана объектом ипотеки, она должна:
— пользоваться спросом на рынке;
— приносить доход владельцу;
— не быть объектом залога по другим операциям.

Основные виды ипотечных кредитов

Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов.

Основные виды программ ипотечных кредитов

Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.

Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.

Классификация ипотечных программ

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

  • Объект недвижимости
  • Цель кредитования
  • Источники финансирования ипотеки
  • Субъект кредитования (заемщики)
  • Процентная ставка.

А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

Читайте так же:  Практические рекомендации по оформлению детских пособий

При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.

Стандартные программы жилищного кредитования

Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:

Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами.

Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки

Виды социальных программ ипотеки

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.

Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.

Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:

  • продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
  • дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
  • предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

[1]

Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:

Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.

Сущность и основные функции ипотеки

Сущность понятия «ипотека», ее основные участники и объекты, основания возникновения. Нормативно-правовое регулирование ипотеки. Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита, список типовых условий предоставления.

Рубрика Банковское, биржевое дело и страхование
Вид контрольная работа
Язык русский
Дата добавления 04.06.2011
Размер файла 24,1 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

  • ВВЕДЕНИЕ
  • 1. Понятие ипотеки
  • 2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки
  • 3. Основы ипотечного кредитования
  • ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  • СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Цель исследования — выявить сущность и основные функции ипотеки.

Цель определила задачи:

— определить термин “ипотека”;

— рассмотреть основания возникновения ипотеки, её нормативно-правовое регулирование;

— выявить особенности ипотечного кредитования.

  • Основанием написания контрольной работы явились учебные пособия, правовые источники, а также периодические издания.

1. Понятие ипотеки

  • Понятие ипотеки неразрывно связано с вещным и обязательственным правом, являющихся подотраслью гражданского права, объектами которых является вещь и различного рода обязательства. Так согласно гражданскому законодательству выделяют следующие виды обеспечения исполнения обязательств:

— неакцессорный (банковская гарантия).

  • В данном случае нас будет интересовать залог как имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или кредита. То есть, залог представляет собой некую форму гарантированного обеспечения или выполнения взятого обязательства перед кредитором. Далее определим непосредственно понятие ипотеки.
  • Ипотека в современном понимании представляет собой одну из форм залога, где недвижимое имущество, подлежащее закладыванию, должно оставаться с собственности должника, но при этом в случае неисполнения обязательства кредитор получает право его удовлетворения за счет реализации данного имущества. Однако при этом следует разграничивать два схожих понятия — ипотека и ипотечное кредитование, что на самом деле не являются синонимами. При ипотечном кредитовании ипотека выступает в качестве инструмента осуществления сделки.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

  • Обращаясь к истории возникновения такого явления как ипотека, то самые ранние свидетельства о данной форме залога можно встретить ещё в Древней Греции в начале шестого столетия до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался “ипотекой”, в переводе с древнегреческого — “подпорка”, “подстава”. Как мы видим, данное понятие не претерпело особых изменений в своей сути, но в силу различных факторов, ипотека и ипотечное кредитование во множестве источников, особенно в публицистике преподносится как два значения одного явления, что на самом деле, на примере данного выше разграничения, является явной терминологической ошибкой. Таким образом, ипотеку в истинном толковании данного понятия можно выразить в виде следующей схемы:
  • Рис. 1.1 — Основные участники и объекты ипотеки

2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

— приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

— строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

  • — продажа в кредит;
  • — рента;
  • — залог имущественных прав.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Иным основанием возникновения ипотеки является ипотека в силу договора, возникновение которой происходит в тех случаях, которые не определены предыдущим основанием. В различных источниках подобное основание также носит название “договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
  • Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
  • В итоге два употребленные основания являются сторонами одной и той же правовой категории — ипотеки, причем основания в силу договора постепенно переходят в разряд оснований в силу закона.
  • 3.Основы ипотечного кредитования
Читайте так же:  Облагается ли налогом дарение

Понятиям ипотеки и системы ипотечного кредитования сопутствует такая категория как финансовый риск, выраженный в возможности неисполнения взятых заемщиком обязательств. Для избежания подобных рисков в обязательном порядке кредитором осуществляется оценка платежеспособности клиента, а также определение максимально возможной суммы кредита. Подобный расчет производится на основе специальных коэффициентов и показателей.

    Таблица 3.1 — Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита

Участники ипотечных отношений и виды ипотеки

Участниками ипотечных отношений являются ипотекодатель и ипотекодержатель .

Ипотекодатель — лицо, которое передает имущество в ипотеку. Ипотекодателем при залоге недвижимого имущества может быть его владелец, который имеет право отчуждать заложенное имущество, а также лицо, которому собственник в установленном порядке передал право залога на это имущество.

Ипотекодателем может быть как сам должник, так и имущественный поручитель.

Имущественный поручитель — лицо, которое передает в ипотеку принадлежащее ему на праве собственности имущество или иное имущество, которым она имеет право распоряжаться и передавать в ипотеку для обеспечения обязательства другого лица перед ипотекодержателем ( кредитор ом).

Ипотекодержатель — лицо, которому передается в ипотеку имущество для обеспечения обязательства должника перед ней.

Договорная ипотека осуществляется путем заключения ипотечного договора. В случае, когда долг по основному обязательству превышает установленную законом сумму, ипотека может производиться путем выдачи закладной, к которой прилагается ипотечный договор .

Ипотечный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Закладная — это ценная бумага, удостоверяющая передачу имущества в ипотеку. Закладная составляется в одном экземпляре и передается ипотекодержателя. Предоставляет ему право требовать исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в случае невыполнения такого — право требования обращения взыскания на предмет ипотеки. Залоговая оформляется по взаимному согласию ипотекодателя и ипотекодержателя.

Взаимоотношения между участниками ипотечных отношений показаны на примере выдачи ипотечного кредита.

Если ипотекодателем является заемщик (должник), ипотечные отношения имеют двусторонний характер « ипотекодатель ( заемщик ) — ипотекодержатель ( кредитор )». В том случае, когда ипотекодателем является третье лицо (имущественный поручитель), ипотечные отношения приобретают трехстороннего характера «заемщик-ипотекодатель (имущественный поручитель) ипотекодержатель (кредитор) «.

Имущественный, в случае исполнения им обязательства должника перед ипотекодержателем, имеет право на совершение регрессного иска.

Регрессный иск это требование имущественного поручителя к заемщику, ответственного за ущерб, нанесенный имущественному поручителю.

В процессе ипотечных отношений их участники могут варьироваться, т.е. ипотекодержатель может уступить свои права по закладной следующем ипотекодержателя.

Уступка прав по закладной осуществляется путем выполнения на ней лицом, которому принадлежит закладная (индоссантом), передаточной надписи (индоссамента) в пользу другого лица (индоссата) и передачи самой закладной.

Индоссант несет ответственность перед индоссатом за достоверность информации, содержащейся в закладной, за существование права и его подлинность, а также за реализацию этого права.

Определяя круг участников ипотечных отношений, мы различали залог имущества заемщиком и залог имущества имущественным поручителем, или ипотеку собственного и ипотеку чужого имущества, последнюю еще называют ипотекой в пользу третьего лица. Также существуют такие виды ипотек: обычная ипотека, объединенная, совместная, следующая, условна. Обычная ипотека предусматривает передачу в залог одного объекта недвижимого имущества, принадлежащего ипотекодателем.

Объединенная ипотека заключается в передаче в залог двух или более объектов недвижимого имущества, принадлежащие ипотекодателю.

Совместная ипотека обеспечивается путем передачи в залог двух или более объектов недвижимого имущества, которые принадлежат разным лицам.

Следующая ипотека предусматривает залог недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя.

Условная ипотека возникает в случае, если ипотечным договором установлено, что оно вступает в силу с момента выполнения предусмотренной настоящим договором условия.
Теперь когда Вы понимаете основы ипотечных отношений и виды ипотеки рекомендуем использовать свои знания и узнать больше об ипотеке на таунхаусы от застройщика в подмосковье. Это одно из самых лучших предложений на рынке.

1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредита

Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.

Ипотека несет в совеем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотечный кредит — это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

[3]

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных случаях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1. Обязательность обеспечения залогом.

2. Длительность срока предоставления кредита.

3. Целевой характер.

4. Ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией.

5. Нотариальное заверение и государственная регистрация.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую право залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками – обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств ни величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования должна состоят из следующих сегментов[1]:

— рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

— первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

Читайте так же:  Льготы многодетным семьям из федерального и регионального бюджетов

— вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование уже выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;

— рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;

— страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Участники ипотечного кредитного правоотношения:

1. Заемщики — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам;

2. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности либо принадлежащую другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению, в т.ч. строительные организации;

3. Кредиторы — основными кредиторами, безусловно, являются банки, которые могут быть специализированным (ипотечными) или универсальными. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья;

Таблица 1. Правовые основы регулирования банковской деятельности.[2]

Наименование Содержание
Состав банковской системы
Кредитная организация Юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные ФЗ «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество
Банк Кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях платности, возвратности, срочности, открытие и ведение счетов физических и юридических лиц
Небанковская кредитная организация Кредитная организация, которая имеет право осуществлять отдельные банковские, предусмотренные Федеральным законом. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Банком России
Иностранный банк Банк, признанный таковым по законодательству иностранного государства, на территории которого он зарегистрирован

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования. Если агентства выкупают у кредиторов закладные, для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России. Если агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они должны обладать лицензией небанковской кредитной организации;

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

6. Страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Деятельность профессиональных оценщиков является лицензируемой, и орган, выдавший лицензию, должен осуществлять контроль над соблюдением оценщиками законодательства.[3]

При ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о величине стоимости предмета ипотеки оценка является обязательной.

Оценочная деятельность является одним из немногих видов деятельности, для которой предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. В частности, оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Страховым случаем будет являться причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленной вступившим в законную силу решением арбитражного или третейского суда.

8. Риэлтерская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Риэлтерская деятельность является лицензируемой. В частности, о ней говорится в Законе о лицензировании отдельных видов деятельности. Кроме государственных органов, осуществляющих контроль над деятельностью риэлтерских фирм, его осуществляют также и общественные организации. К их числу относится Российская гильдия риэлтеров.

Недвижимость, выступающая в качестве товара особого рода, имеет определенную денежную оценку. Обычно эта оценка складывается стихийно, под влиянием субъективных факторов (в первую очередь под влиянием спроса и предложения). Вместе с этим при оценке любого недвижимого имущества существуют определенные объективные факторы, которые стороны должны учитывать при заключении конкретного договора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На ипотечном рынке работает ряд профессиональных его участников. При этом, только высококвалифицированные специалисты, используя современные концепции управления финансами, производственной деятельностью и ресурсами предприятия, могут успешно адаптировать передовые управленческие методики к существующим экономическим условиям. Мировой опыт свидетельствует о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в частности коммерческих банков, являющихся одним из наиболее важных субъектов рынка ипотечного кредитования.

Источники


  1. Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.

  2. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.

  3. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
  4. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
Понятие ипотеки суть, виды, участники и алгоритм предоставления
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here