Оформление сделки купли продажи квартиры

Предлагаем статью на тему: "Оформление сделки купли продажи квартиры" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Не знаете, как выглядит договор купли-продажи квартиры? Самое доступное разъяснение с примерами!

Имущественная сделка с недвижимостью, в том числе – с квартирой, находящейся в собственности продавца, оформляется составлением договора, который может заключаться только с собственником жилья или его представителем. К его составлению предъявляются установленные законодательством требования. Что это за документ и как его составить — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Договор купли-продажи квартиры в РФ (ДКП) – это основной документ, определяющий факт передачи прав от продавца к покупателю, имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. На основании его заключения и подписания сторонами, имущественная сделка и её юридические последствия вступают в силу. Это определение, и базовые юридические нормы составления, равно распространяются на приобретение:

  • приватизированных квартир;
  • долей приватизированных квартир;
  • приватизированных комнат в коммунальных квартирах.

Как выглядит сам договор, можно увидеть на образцах ниже.

Какие законы РФ регулируют?

Для того, чтобы сделка признавалась правоспособной, к составлению данного документа предъявляются установленные требования, обязательные для исполнения. Сама процедура купли-продажи регулируется нормами статей 130-131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ. Правила и нормы составления договора обозначены в статье 549 ГК РФ – договор купли-продажи, и в статьях 550-558 ГК РФ – требования к его составлению и заключению.

В определённых случаях – обязательно, в остальных – по усмотрению сторон, документ может удостоверяться нотариально, согласно положению статьи 163 ГК РФ. После подписания его требуется зарегистрировать в Росреестре, о чём гласят: статья 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ, а так же Федеральные законы: № 122-ФЗ от 21.01.1997 г. и № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Сделки через посредника

Зачастую поиск объекта или покупателя производится через посредника, которым может выступить:

  • риэлтор;
  • агентство по работе с недвижимостью.

Для его представительства в сделке, с обозначенным субъектом потребуется составить договор услуг. В нём должны быть указаны вспомогательные действия посредника, входящие в сопровождение. Ни в коем случае не допускается полное или частичное вступление в вещные права со стороны посредника.

Поэтому во вводной части и в заключении, где ставятся подписи сторон, если посредник составляет и подписывает ДКП вместо покупателя или продавца, указывается формулировка «действующего на основании доверенности», с внесением реквизитов доверенности и данных паспорта. В таком случае требуется оформление нотариальной доверенности, согласно нормам статьи 185 ГК РФ, которая прилагается к пакету документации.

Подробнее узнать о составлении договора с посредником на продажу и покупку квартиры можно тут.

Подписание предварительного ДКП для приобретения жилья

На основании статьи 429 ГК РФ перед подписанием купчей может заключаться предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Составление такого вида документа может быть только добровольным и не является обязанностью сторон.

Он может составляться как для квартиры, так и для её доли или комнаты, нужен:

  • для гарантии договорённости о купле продаже;
  • чтобы продавец сохранил право на покупку с контрагентом;
  • для оформления аванса или задатка.

В документе указывают, что стороны договорились о сделке, с указанием:

[1]

  1. сведений о сторонах;
  2. характеристик квартиры;
  3. её стоимости;
  4. сроков проведения сделки;
  5. суммы полученного аванса или задатка.

При оформлении купчей аванс или задаток включается в стоимость квартиры.

О составлении ПДКП можно также прочитать здесь.

Инструкция по составлению ДКП

Если ранее составлялся ПДКП, то все положения о сделке должны опираться на ранее возникшие договорённости. Лучше всего, чтобы основной договор купчей составлялся юристом.

[2]

В документ нужно внести существенные положения:

  1. Наименование документа, дата и населённый пункт – когда и где он заключался.
  2. Вводная часть, с указанием сторон, их реквизитами или паспортными данными. Указание на право собственности, имеющееся у продавца.
  3. Предмета договора – адрес, подробные технические и кадастровые характеристики объекта.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия перехода права собственности на объект.
  6. Сроки и сумма для внесения платежа. Срок освобождения помещения.
  7. Ответственность сторон за нарушение установленных договорённостей.
  8. Условия расторжения: по соглашению и в суде.
  9. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Обязательно указывается, что заключением настоящего договора права третьих лиц не нарушаются. Лица, состоящие в браке, указывают о наличии согласия супруга на сделку, или на иные причины, которые этому не препятствуют. Договор составляется в трёх экземплярах. Каждый экземпляр подписывается участниками сделки.

[3]

Больше нюансов узнать об оформлении договора купли-продажи квартиры можно из этой статьи.

Особенности при покупке комнат в общежитии и коммуналке

Если предметом договора выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то они оформляются как фактический автономный объект.

В предмете договора именуются:

  1. Комната в коммунальной квартире, с указанием параметров комнаты и параметров коммунальной квартиры.
  2. Комната в общежитии с указанием параметров комнаты и параметров общежития.

Если же продаётся доля в квартире – нужно получить согласие совладельцев на сделку, так как они вправе выкупить долю в первую очередь. Доля в квартире является формой права на владение квартирой, а не фактическим объектом, поэтому фактическая жилплощадь в виде комнаты продаваться не может. В предмете договора указывается только установленная для сделки часть в праве на квартиру, с указанием параметров квартиры. Договор о продаже доли обязательно составляется и/или удостоверяется нотариусом.

Подробнее об оформлении договора купли-продажи комнаты читайте тут, а здесь мы рассказывали о составлении ДКП доли в квартире.

Как проходит регистрация?

После оформления купчей, контрагенты производят расчёты и передают документы на регистрацию в отделение Росреестра или МФЦ.

  • уплатить пошлину – 2 тысячи рублей (кроме нотариально удостоверенных ПДКП);
  • снять ксерокопии паспортов (свидетельств о рождении детей);
  • написать заявление о переходе права собственности.

Регистратор принимает документацию под расписку и назначает дату повторного визита. Через 10 дней будут возвращены ДКП с отметкой о регистрации. Новый владелец получит выписку из ЕГРН о вступлении в права собственности. Если контрагенты обратились в МФЦ порознь – регистрация будет длиться в пределах одного месяца.

Читайте так же:  Понятие акции - определение и сущность, в чем их потенциал

Узнать о нюансах процедуры регистрации ДКП можно здесь.

Нюансы для акта приёма-передачи

Заключение и регистрация ДКП – это юридическое оформление перехода прав. Для фактической передачи объекта требуется составление акта приёмки. Его составляют стороны договора. В акте указывают, что продавец передал, а покупатель принял объект в соответствующем состоянии, которое описывается:

  • общей характеристикой параметров жилья;
  • наличием коммуникаций;
  • косметическим состоянием квартиры;
  • другими особенностями, в том числе – наличием мебели.

Стороны подписывают акт, ставят дату составления и прилагают к договору. Вместо составления акта в ДКП допускается внести положение о том, что подписание договора покупки квартиры несёт юридическую силу подписания акта приёма-передачи помещения.

Подробнее об акте приема-передачи по ДКП можно прочитать в этом материале.

Когда нужно дополнительное соглашение?

Составляется, если в простой договор купли-продажи потребовалось:

  • внести дополнение;
  • изменить один из пунктов (подпунктов);
  • аннулировать положение или действие ДКП.

В нём указывают реквизиты купчей, без которой дополнительное соглашение не вступает в силу. Далее вносят сведения о необходимых дополнениях и изменениях, или указывают – какой пункт аннулируется. Документ вправе составить и подписать только стороны сделки или их представители.

Более детально о дополнительном соглашении к ДКП квартиры можно прочитать тут.

Возможность восстановления при утрате

Восстановить его можно одним из следующих способов:

  1. Переписав его текст досконально, без изменений. Дать подписать продавцу, поставить отметку о регистрации в Росреестре.
  2. Если документ составлялся нотариусом – получить дубликат у нотариуса, поставив отметку о регистрации.

Если данные действия невозможны – обратиться в суд с иском о признании права собственности. Решение суда заменит правоустанавливающий документ.

Изучить нюансы восстановления ДКП квартиры можно в этом материале.

Заключение

Составлением ДКП передаётся право собственности на квартиру, долю, комнату. Договор обязательно должен содержать обязательные реквизиты и пройти регистрацию. К нему может прилагаться акт приёмки объекта или дополнительное соглашение. Если документ утерян, его нужно восстановить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оформляем куплю-продажу квартиры — познаём азы покупки недвижимости самостоятельно

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры всегда описывают как довольно сложный и затратный по времени процесс. Именно поэтому советуют нанимать риелтора. Объективно: власти очень много сделали, чтобы эту процедуру упростить и сделать доступным для понимания простых граждан.

Безусловно, заплатив определенную сумму, вы получите результат с намного меньшими усилиями. Но для начала прикиньте, сколько стоит ваш рабочий день, сколько раз вам понадобится брать выходной за свой счёт, чтобы заняться оформлением самостоятельно. Сравните полученную цифру с суммой, которую просят за решение проблемы оформления, и уже потом примите решение.

Как оформить покупку квартиры

Раз в нашей статье речь идёт о самостоятельном оформлении купли-продажи, значит внимательное изучение представленного продавцом пакета документов ложится на ваши плечи. Впрочем, если вы обратитесь к посредникам за помощью в оформлении покупки, это всё равно в ваших же интересах, поскольку квартиру нужно обязательно проверить перед покупкой.

Наша цель — сдать документы в Росреестр с первого раза. Для предоставления в орган регистрации необходимы:

  1. Паспорта участников сделки и копии всех страниц основного документа;
  2. Договор купли-продажи в 3 экземплярах (или договор купли-продажи доли);
  3. Свидетельство о государственной регистрации права;
  4. Правоустанавливающий документ: договор приватизации, дарения, наследования, купли-продажи
  5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу. На покупку согласие не требуется, 50% жилплощади будет принадлежать супругу/супруге.
  6. Свидетельство о браке. В случае иного семейного статуса: свидетельство о разводе, смерти мужа или жены;
  7. Согласие органов опеки, если несовершеннолетний или подопечный был прописан, либо имел долю в продаваемой собственности;
  8. Отказы соседей, если квартира коммунальная и продаётся комната лицу, не имеющему доли собственности в данном жилом помещении;
  9. Заявление о регистрации прав на недвижимость от обоих участников сделки – выдадут на месте;
  10. Доверенность, если оба или один из участников сделки доверили её проведение другому лицу.
  11. Квитанцию об оплате пошлины и её копию приложить желательно, но не обязательно.

Прочие документы для регистрации не нужны.

Чтобы правильно оформить покупку, приобретатель, тем не менее, обычно запрашивает следующие бумаги, помогающие ему оценить риски при покупке квартиры:

При необходимости сначала оформляется Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он подписывается для того, чтобы участники договора соблюдали достигнутые договоренности: продавец – вовремя выписался из жилья, покупатель – не передумал покупать. В нём может быть прописано внесение авансового платежа или задатка. Читайте как должна быть оформлена расписка в получении задатка здесь.

Процедура оформления сделки

Когда все документы собраны, покупатель и продавец могут заключать Основной договор.

По закону он подписывается в простой рукописной форме. Заверить договор купли-продажи нотариально следует только для того, чтобы вдвоём (продавец и покупатель) не ездить на сдачу договора на регистрацию. После нотариального заверения это может сделать любой из участников процесса, нотариус в том числе.

Необходимо определиться со способом передачи средств за объект. Раньше чаще использовалась закладка ячеек. Теперь все большую популярность приобретает расчёт через аккредитивный счёт в банке.

Регистрация происходит в местном отделении Росреестра. В регионах, где работают МФЦ, это можно сделать в районном МФЦ.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи в присутствии регистратора, заполняют заявление и сдают необходимые документы. Взамен им выдаётся расписка с описью принятых документов, их копий и датой получения свидетельства собственника квартиры.

Срок оформления (регистрации договора купли-продажи) – максимум 18 календарных дней. В Москве – не более 12 календарных дней.

Сколько стоит оформление покупки

Стоимость регистрации права собственности на квартиру – 2000 рублей для физических лиц. Оплачивает пошлину обычно продавец. Возможны иные договоренности.

Если требуется независимая оценка стоимости, её цена зависит от метража, тарифов оценщика, срочности выполнения оценки. Несрочное выполнение заказа по оценке однокомнатной квартиры – около 4000 рублей.

Возможно нанять агента по недвижимости на проведение части сделки, например, документальное сопровождение.

Как оформить квартиру после покупки

После того, как покупатель получил свой заверенный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности, остаётся сделать следующее:

  • Переоформить лицевой счет по квартплате на себя.
  • Прописаться (если это необходимо).
  • Перевести городской телефон (если есть) на себя.
Читайте так же:  Как можно легально обналичить сертификат на материнский капитал

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что самостоятельное проведение и оформление сделки купли-продажи недвижимости – достижимая задача для человека, не имеющего юридического образования и каких-либо особых навыков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Кто может грамотно оформить для вас покупку квартиры?

Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:

Читайте так же:  Как и где безработному можно получить кредит

«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».

P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей государственной регистрации не подлежат. Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому необходимо подавать документы в Росреестр (ст. ст. 551, 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для оформления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

К таким документам относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, а также документы, подтверждающие личность сторон сделки. В частности, это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

  • договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Эти документы должны находиться у продавца;

  • документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ — паспорт; для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт; для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

Закажите и получите также документы БТИ:

Шаг 2. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги

Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Шаг 3. Получите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета

Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

Шаг 4. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а при необходимости — согласие органов опеки

Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.

При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

Согласие удостоверяет нотариус (платно).

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. 1.4 Приказа Минэкономразвития России от 18.10.2016 N П/0515).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Составьте договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества: адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Шаг 7. Подайте документы в Росреестр

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Читайте так же:  Размеры выплат по беременности и родам и список необходимых документов

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа об уплате госпошлины не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе). Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Получите расписку (уведомление) о подаче документов на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

О поступлении в Росреестр заявления и документов, поданных через МФЦ, направленных по почте или в электронной форме, а также о ходе оказания услуги по государственной регистрации (поступлении информации об уплате госпошлины и приеме документов в обработку, проведении регистрации и т.д.) вы будете получать уведомления посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо на бумажном носителе почтовым отправлением (п. 2 Приложения N 1, п. 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 8. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации прав не должен превышать (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):

  • семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (трех рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ ( пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Как получить выписку из ЕГРН? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Официальный портал Мэра и Правительства Москвы — www.mos.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры без посредников

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Продавая свою квартиру без привлечения риелторов, собственник может держать под контролем все этапы сделки и сэкономить значительную сумму средств на оплате услуг риелторского агентства. Но вместе с тем, продажа жилья без помощи специалиста отнимет достаточно много времени и требует внимательности при выполнении каждого действия.

Этап 1. Предпродажная подготовка

Зачастую именно своевременная подготовка документации к продаже жилья является наиболее важной процедурой. От полноты пакета необходимых бумаг зависит скорость сделки и ее юридическая чистота.

Совет: Для сбора требуемых документов рекомендуется привлечь опытного юриста или обратиться в орган регистрации прав собственности. Специалисты окажут помощь при составлении полного списка бумаг, чтобы продавец мог оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно.

Собственник должен тщательно проверить, правильно ли заполнены все бумаги, просмотреть отсутствие в них опечаток, помарок и ошибок. Комплект документации, которые необходимо подготовить перед обращением в регистрирующий орган на переход права собственности, включает:

  • свидетельство права собственности на объект продажи или иная правоустанавливающая бумага, которая подтверждает, что владельцем жилья является конкретное лицо (продавец);
  • гражданские паспорта или иные документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимого имущества, включая свидетельства о рождении несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта;
  • кадастровый паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации(или техпаспорт);
  • свидетельство о регистрации брака и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. В этой бумаге нет необходимости, если реализуемое имущество не является совместной собственностью мужа и жены;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев квартиры фигурирует лицо, еще не достигшее совершеннолетия;
  • справка из домовой книги или поквартирная карточка, в которой отражены сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Эта бумага имеет ограниченный срок действия, поэтому не стоит запрашивать ее заблаговременно. Лучше подготовить ее после того, как все остальные документы будут собраны.

Внимание: В зависимости от нюансов определенной сделки может понадобиться и иная документация, перечень которой следует узнать заранее.

Одновременно с подготовкой документов, нужно постараться привести продаваемое жилье в более презентабельный вид, а также выписаться из нее. Эти действия существенно упростят всю процедуру, так как уютные и свободные квартиры представляют большую ценность на рынке.

Читайте так же:  Как можно научиться экономить при использовании кредитной и дебетовой карты

Этап 2. Поиск покупателя

Данный шаг означает, что владелец должен провести оценку своей недвижимости и выставить ее на продажу по желаемой цене. Ориентироваться следует на ценовой диапазон аналогичных объектов, предлагаемых рынком. Следует учитывать метонахождение реализуемого объекта, его текущее состояние, а также наличие необходимой инфраструктуры. Поиск покупателя означает, что необходимо найти лицо, которое пожелает приобрести квартиру по компромиссной цене. Если сроки продажи ограничены, то стоимость следует несколько занизить, а если продажа не является срочной — завысить.

Важно: При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует соблюдать необходимые меры предосторожности во избежание неприятных последствий.

Этап 3. Подписание предварительного соглашения

Предварительный договор между продавцом и покупателей предоставляет обеим сторонам определенные гарантии по дальнейшему совершению сделки. Документ подтверждает, что собственник не передумает продавать квартиру, а приобретающее лицо – покупать. Одновременно с подписанием предварительного соглашения покупатель вносит аванс, сумма которого также прописывается в документе.

Также участники сделки могут подписать соглашение о задатке (авансе), которое оформляется вместо предварительного договора, если продавец и покупатель уже договорились об основных условиях. Но в данном случае необходимо учитывать, что задаток и аванс – это разные понятия. Поэтому следует применять правильный термин при подписании документа во избежание проблем в дальнейшем. Понятие «аванс» означает, что заранее внесенная сумма в полном объеме будет возвращена покупателю, если ввиду каких-либо причин сделка срывается. Когда происходит отмена купли-продажи в одностороннем порядке, то нарушившая договор сторона будет выплачивать штрафные санкции. Если сделку отказывается совершать продавец, то он должен возвратить внесенные покупателем средства в двойном размере. Если же вина лежит на покупателе, то продавец полученную сумму не возвращает.

Справка: Оформление предварительного договора происходит в свободной форме. В нем должны быть прописаны паспортные данные сторон ( реквизиты юрлица, если оно является одним из участников сделки), их адреса регистрации, сведения об объекте недвижимости, срок действия обязательств и размер аванса (задатка). В конце документа должны быть проставлены подписи участников и дата заключения соглашения.

Этап 4. Осуществление расчетов

Когда оформляется сделка купли-продажи квартиры, все расчетные операции выполняются одновременно с подписанием соответствующего документа (предварительный или основной договор, соглашение о задатке). Также расчеты можно осуществлять при подписании акта приёмки-передачи объекта от продавца покупателю. Средства возможно передать наличными или перевести на банковский счет.

Рекомендация: Если сделка проводится лицами в самостоятельном порядке, то расчеты лучше всего производить с помощью депозитной ячейки. Этот вариант гарантирует, что продавцу будет перечислена определенная договором сумма средств, а покупатель получит квартиру в собственность. Внесение денег осуществляется под контролем сотрудника банка. Перед этим продавец может пересчитать вносимую сумму. После того, как все документы на переход права собственности от одного лица к другому будет сданы в регистрирующий орган, продавец может получить деньги.

Этап 5. Подписание договора и регистрация нового владельца

Заключать договор купли-продажи квартиры необходимо по стандартной форме договора или у нотариуса. Если ранее стороны не сталкивались с такой ситуацией, то лучше доверить составление документа нотариусу, юристу или опытному риэлтору.

Но при любом варианте следует изучить соглашение. В нем обязательно должны присутствовать следующие сведения:

  • стоимость объекта сделки;
  • местонахождение и технические данные жилья, которые полностью совпадают с кадастровым паспортом;
  • метод и сроки осуществления расчетов;
  • способ распределения затрат на проведение сделки;
  • сроки снятия с учета по адресу квартиры зарегистрированных в ней граждан;
  • дата передачи жилья покупателю и оформления акта приёмки-передачи.

Когда основной договор подписан, участники сделки с необходимыми документами должны лично прийти в орган регистрации и перерегистрировать жильё с продавца на покупателя. Процедура длится примерно 7 календарных дней.

Этап 6. Передача жилья и расчеты

Последний этап подразумевает передачу объекта недвижимости новому владельцу. Это действие подтверждается подписанием соответствующего акта, после чего вся ответственность за квартиру ложится на покупателя. Документ оформляется в двух экземплярах (если в сделке используется ипотечный кредит, то необходим третий экземпляр). На этом сделка считается завершенной.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, рассмотрен подробный алгоритм действий, чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры в самостоятельно порядке, без привлечения специалистов-посредников. При соблюдении всех пунктов заключить сделку несложно, но необходимо внимательно составлять и проверять все подписываемые документы. При осуществлении всех действий самостоятельно все полученные от реализации жилья средства останутся у продавца. Со стороны покупателя специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту объекта, то есть историю его владельцев, а также наличие (отсутствие) действующих обременений.

Источники


  1. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.

  2. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

  3. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
  4. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
Оформление сделки купли продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here