Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик

Предлагаем статью на тему: "Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Заемщик и созаемщик по ипотеке это кто

Сегодня большой процент жилья приобретается в ипотеку. Для многих граждан РФ это единственный способ обзавестись помещением. Однако для того, чтобы банк согласился одобрить заявку, нужно соблюдать ряд условий. Так, финансовая организация имеет право потребовать предоставление обеспечения.

Созаемщик по ипотеке – это один из возможных вариантов защиты для банка. Однако далеко не все граждане знают, что значит это определение, и какую роль оно играет в процессе получения денежных средств. О том, кто такие созаемщики, какие права и обязанности они имеют, а также о возможных требованиях к кандидату поговорим далее.

Определение понятия

Созаемщиком по ипотеке называют лицо, которое несет ответственность за кредит наряду с его основным держателем. Созаемщиков нередко привлекают граждане, желающие взять ипотеку, но не имеющие достаточного размера дохода для получения желаемой суммы. Чаще всего в роли созаемщика выступает муж или жена держателя кредита, если он находится в официальном браке, а также его ближайшие родственники. Банк всегда обращает внимание на возраст лиц, фигурирующих в договоре. Пенсионеры в качестве созаемщиков по ипотеке выступают крайне редко. Если компания согласится рассмотреть их в этой роли, то только до 70 лет. В обязательном порядке они должны продолжать трудовую деятельность.

В соответствии со статьей 45 СК РФ, если супруги приобретают недвижимость в ипотеку, второй из них по умолчанию считается созаемщиком.

Закон позволяет привлекать 2 и более заемщиков. Банки иногда устанавливают собственные ограничения. Они разрешают привлекать не более трёх созаемщиков в рамках одной ипотечной программы.

Отличия от поручителя

И созаемщик, и поручитель по ипотеке на квартиру выступают гарантами благонадежности основного получателя кредита. Они берут на себя обязанность по погашению задолженности в случае, если получатель денежных средств не сможет произвести своевременный расчет. Однако отличие всё же существует. Так, потребовать возврата средств у поручителя банк может только на основании судебного решения. Выполнить действие по собственной инициативе организация не имеет права.

Если человек выступает поручителем по ипотечному кредиту, он не имеет никаких прав на заложенное имущество. В процессе предоставления кредита доходы поручителя во внимание не принимаются. Максимальный размер предоставляемые суммы от них не зависит.

Кто может выступать в роли созаемщика по ипотечному кредиту?

Заемщик и созаемщик при ипотеке должны соответствовать ряду требований. Так, обычно банк соглашается предоставить деньги на квартиру лицам, которые старше 21 года. Ограничение по верхнему возрастному пределу также существует. Обычно денежные средства не выдаются лицам в возрасте свыше 65 лет.

Сотрудничество ведется только с официально трудоустроенными гражданами. У заемщика должен иметься доход, который позволял бы ему производить платежи по ипотечному кредиту. Если основной получатель денежных средств по каким-либо причинам не сможет продолжать погашения задолженности, обязанность по закрытию обязательства перед банком ляжет на созаемщика.

Если у основного заемщика вполне хватает денежных средств для закрытия обязательств перед банком, тщательная проверка созаемщика на соответствие требованиям не выполняется.

Однако в иной ситуации, помимо паспорта, человек, выступающий в этой роли, должен будет предоставить следующий пакет документов:

  • заполненная анкета для получения денег на квартиру;
  • СНИЛС;
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки;
  • документ об образовании.

Реже финансовая организация может потребовать характеристику с места работы. Точный перечень документации напрямую зависит от внутренней политики финансовой организации.

Скачать образец анкеты на получение ипотечного кредита:

Права и обязанности

Если человека попросили помочь в получении ипотеки на квартиру, необходимо заранее изучить права и обязанности созаемщика по ипотечному кредиту. Лицо, выступающее в этой роли, отвечает перед банком наравне с основным заемщиком. Если он не сможет погасить задолженность в силу объективных причин, созаемщик по ипотечному кредиту должен будет взять на себя обязательства по погашению долга.

На практике потенциальные собственники далеко не всегда распределяют доли поровну. Чтобы заранее разделить их, супруги заключают брачный договор или дополнительное соглашение к кредитному договору.

Договор заемщика и созаемщика может быть заключён, если участники сделки не являются супругами. В иной ситуации банк может настоять на заключении брачного договора с самого начала или в случае возникновения ряда сложностей. Так, потребность в нём нередко возникает при появлении просрочек.

Право на квартиру

Разобравшись, что значит созаемщик по ипотеке, стоит ознакомиться с правами и обязанностями лица. У заемщика и созаемщика они практически идентичны. Принцип равенства действует и в отношении прав на залоговое имущество.

Однако тот факт, что один из граждан автоматически становится владельцем жилья, применим лишь к супругам, официально зарегистрировавшим брак. Причём подобное правило действует не потому, что оформляется ипотека, а из-за причисления имущества к совместно нажитому. У кого какие права на недвижимость, и кому какая часть полагается, определяется соглашением заемщика и созаемщика. Обычно оно составляется на стадии получения кредита.

Если документ не был оформлен, лицу, помогающему выплатить кредит, придется доказывать права на недвижимость. Действия будут осуществляться через суд.

Нужно учитывать, что сам статус созаемщика не позволяет претендовать на недвижимость. Однако этот человек может заявить права на жилье или потребовать компенсацию, если ему откажут в предоставлении доли.

[2]

Составив дополнительное соглашение к кредитному договору, участники сделки смогут изменить ответственность созаемщика:

  • определить имеющиеся права на залоговую недвижимость;
  • утвердить нюансы закрытия обязательства перед банком;
  • изменить ответственность с солидарной на субсидиарную.

Как перестать быть созаемщиком?

Разобравшись, чем отличается созаемщик от поручителя, стоит разобраться, как перестать выполнять эту роль. Статус созаемщика имеет временный характер. Человек может попытаться выйти из кредитного договора. Однако необходимо понимать, что это будет достаточно проблематично. Этот вопрос предстоит обсудить с банком.

Чтобы воспользоваться правом, предстоит подписать отказ от своей долей жилища. У человека остаётся возможность требовать компенсацию.

Нужно быть готовым к тому, что банк даст отрицательный ответ. Это стандартная практика. Выдавая кредит, банк принимал во внимание совокупный доход. Однако в последующем планы на совместную жизнь супругов изменились.

Читайте так же:  Инвестиционный портфель формирование, управление, структура, его виды и типы, составляем свой

Скачать образец заявления об исключении созаемщика из кредитного договора:

В случае отрицательного ответа, эксперты советуют подавать документы в районный суд. Необходимо обращаться в учреждение, которое находится по месту расположения недвижимости. В обязательном порядке нужно указать причину, которая привела к необходимости выдвижения требований об изменении условий сделки.

В их качестве могут быть рассмотрены:

  • развод;
  • тяжелое заболевание;
  • планируемый переезд;
  • потеря работы.

Практика показывает, что, если заявитель должным образом подготовиться, суд удовлетворит требования.

Существующие риски

Созаемщик по кредиту рискует точно так же, как и основной получатель денежных средств. Если речь идет о супругах, присутствует риск потери недвижимости, если пара не сможет продолжать расчёт по кредиту. Дополнительно присутствует вероятность испортить кредитную историю. Финансовая нагрузка на бюджет может существенно повысится. На практике сам созаемщик может испытать потребность в получении кредита. Однако большинство банков откажут в его предоставлении.

Некоторые финансовые организации заставляют лиц, выступающих в этой роли, страховать свою жизнь и здоровье, что требует дополнительных финансовых затрат.

Исходя из вышесказанного, выходит, что созаемщик рискует точно так же, как и основной получатель ипотеки. В разделе кредитных обязательств с кем бы то ни было нет ничего плохого. Однако стоит понимать все существующие риски перед тем, как соглашаться на участие в сделке. В иной ситуации человек может столкнуться с необходимостью в погашении чужого кредита.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Основные риски заемщика при ипотечном кредитовании

Заключая кредитный договор, заемщик должен правильно оценить свои финансовые возможности, поскольку он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При принятии решения заемщику целесообразно также учитывать следующие риски.

1.Риск потери/снижения доходов. Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием кредитора, ограничивающим отношение ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье заемщиков (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение кредита).

2.Валютный риск. Если кредит взят в иностранной валюте, а доходы заемщик получает в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

3.Процентный риск. Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то возможно увеличение платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому при кредитах с плавающей ставкой рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

4.Риск падения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. При этом в ряде случаев заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

5.Риск дефолта и выселения. У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Важно понимать, что в случае отсутствия у заемщика возможности оплачивать кредит сегодня и в ближайшем будущем залоговое жилье может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по кредиту. Для того, чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, заемщику необходимо оперативно обратиться к кредитору за реструктуризацией задолженности, либо на этапе получения кредита оформить страховое обеспечение для снижения долговой нагрузки.

6.Риск утраты предмета залога. Приобретая недвижимость, существует риск того, что предмет залога (жилое помещение) может быть уничтожен, или поврежден (пожар, залив, взрыв и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа). В целях минимизации указанного риска законодательством установлено требование об обязательном страховании залогодателем предмета залога. Получение ипотечного кредита (займа) требует своевременной оплаты страховой премии.

7.Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть предмета залога (жилого помещения) или долю в праве собственности на предмет залога (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула).

8.Риск при участии в долевом строительстве. В случае участия заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск не завершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома. Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания. Выполнение застройщиками требований ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантирует максимальную защиту интересов заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве. Рекомендуется приобретать жилье, строительство которого осуществляется в рамках вышеуказанного закона.

Читайте так же:  Как оформить пособие по уходу за ребенком до 3-х лет - документы, размер выплаты

Ипотека под залог имеющегося жилья

Ипотека без залога является юридически несуществующим понятием. К сожалению, многие граждане Российской Федерации об этом не знают и с легкостью дают ввести себя в заблуждение. Сама суть понятия ипотеки подразумевает, что банк выдает целевой кредит на приобретения жилья под залог выкупаемого объекта или любого личного имущества заемщика. Таким образом, ипотека не может существовать без залога.

Но рекламные слоганы многих финансовых учреждений гласят обратное. Стоит понимать, что это лишь коммерческий ход, который направлен показать потенциальному клиенту только то, что он хочет увидеть. Подобная реклама привлекает внимание многих и стимулирует их, наконец, решиться на оформление ипотеки. И никого не смущает тот факт, что ему дают взаймы огромную сумму, не требуя гарантий ее возврата в виде залога.

А все дело в том, что будет оформлена не ипотека, а обычный жилищный кредит, который обходится намного дороже любой ипотечной программы. А клиент ничего и не заметит и будет исправно выполнять свои долговые обязательства до самого момента их полного покрытия. Факт обмана может всплыть только случайно в разговоре с кем-нибудь из знающих людей.

Но исправить ничего уже не получится. В стране нет закона, который бы наказывал поставщиков услуг за некорректные рекламные слоганы, вводящие потребителя в заблуждение. А потом никто насильно не заставлял заемщика подписывать договор и соглашаться на кредит.

Объекты, которые могут выступить в качестве залогового имущества

С тем, что нельзя оформить ипотеку без залога мы разобрались, так что самое время выяснить, а что же может выступать в качестве залогового имущества. В принципе это могут быть любые материальные ценности, общая стоимость которых будет удовлетворять запросы финансового учреждения. Ипотека под залог квартиры, которая уже находится в собственности заемщика, наиболее популярный вид договоров.

Многие люди недовольны своими жилищными условиями, даже если у них есть собственная недвижимость. Она может быть слишком тесной для большой семьи, находиться в экологически грязном районе или не нравиться по любой другой причине. Также не редкость случаи, когда семья переезжает в другой город, но денег на покупку нового жилья нет, а продать старое в кратчайшие сроки также не получается.

Тогда, чтобы не слоняться по съемным квартирам, можно взять новую в ипотеку, а старую оставить в качестве залога. Это будет наилучший выход из сложившейся ситуации. Правда, если переезд осуществляется из трехкомнатной квартиры какого-нибудь районного центра в крупный мегаполис, то не стоит рассчитывать на покупку эквивалентного по площади жилья из-за большой разницы цен на недвижимость.

Ипотека под залог имеющегося жилья может быть также оформлена и на частный дом. В этом случае в качестве залога может выступать не только непосредственно жилое строение, но и смежная с ним земля, находящаяся во владении заемщика. Процесс оформления сделки в этом случае полностью совпадает с предыдущим пунктом. Остается только отметить, что понадобится акт об оценки имущества, который поможет выявить его текущую стоимость на рынке недвижимости определенного региона.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости имеет еще один вариант — здания или сооружения нежилого фонда. Если у соискателя заемных средств во владении есть какие-либо производственные цеха, склады или другие объекты, он может выставить их в качестве своего залога. Банки обычно без проблем соглашаются на подобные предложения, если предлагаемая недвижимость находится в хорошем состоянии и в случае чего может быть без проблем реализована на аукционе для возврата своих активов при невозможности клиента обеспечивать свои долговые обязательства.

Акт об оценке стоимости в этом случае также будет необходимо получить у соответствующей организации, имеющей государственную лицензию на ведение оценочной деятельности. Кроме того, во всех перечисленных случаях понадобятся документы, подтверждающие право собственности клиента на недвижимость, которую он хочет выставить в качестве залога по обеспечению ипотечной задолженности.

Гарантии возврата долга

Ипотека под залог имущества подразумевает, что в качестве гарантии возврата долга клиент может предложить банку любые материальный ценности. Это могут быть любые антикварные предметы, имеющие гарантию подлинности и оцененные профессионалом на момент подписания договора, личное транспортное средство или доля в бизнесе.

Вариантов очень много, поэтому нужно идти непосредственно в отделение банка и узнавать на месте, какие именно ценности они могут принять в качестве залога. Это могут быть любые предметы или объекты интеллектуальной деятельности, которые не запрещены действующим законодательством. Стоит учесть, что до полного погашения своего долга, заемщик не сможет продавать, обменивать и дарить имущество, находящееся в залоге. Но он может продолжать использовать его по необходимости.

Банк также, скорее всего, поставит условие, что все залоговые ценности должны быть застрахованы на период действия ипотечного кредита. Это делается с целью обезопасить себя от наступления неблагоприятного случая, когда клиент не сможет выплатить долг, а залоговое имущество будет повреждено, сломано или утеряно, в результате чего его стоимость значительно снизиться. В этой ситуации финансовое учреждение не понесет убытки, потому что будут покрыты страховкой.

Коммерческая ипотека для физического лица

Государственной поддержки для полнокровного развития малого бизнеса на сегодня недостаточно. Этот факт известен коммерческим банкам. Поэтому они с каждым годом все более активно выдают кредиты индивидуальным предпринимателям, которые фактически являются физическими лицами. Очень востребованы займы на покупку недвижимости, в том числе коммерческой. При этом условия и требования банков постепенно становятся все более лояльными.

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании и тратить их на покупку необходимых торговых или производственных площадей. Поэтому и желающих получить подобные кредиты немало.

Купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу можно, но нужно разбираться в некоторых тонкостях этого вида кредитования. Коммерческая ипотека — относительно молодое направление для российских банков, оно связано с повышенными рисками. При грамотном подходе с помощью этого финансового инструмента можно получить возможность выгодно инвестировать средства в собственность, а не в аренду.

Читайте так же:  Как и куда подать документы на взыскание алиментов после развода – порядок действий

Виды коммерческой недвижимости

С помощью кредита возможно приобретение самых разных видов коммерческой недвижимости:

  • торговые площади;
  • помещения для размещения производства;
  • складские помещения;
  • офисы;
  • концертные и спортивные залы;
  • гостиничные комплексы.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Коммерческая ипотека для физических лиц не выдается на жилую недвижимость и некоторые другие объекты:

Есть еще одно ограничение: выбранная вами коммерческая недвижимость не должна быть частью уставного капитала юридического лица. Кроме того, у банка могут быть дополнительные требования к объекту залога. Пример: в Москве коммерческая ипотека для физических лиц редко выдается на недвижимость, расположенную в хрущевках. Все нюансы лучше заранее уточнять в выбранном банке.

Требования к заемщику

Ипотека на приобретение разнообразной коммерческой недвижимости физическим лицом выдается определенным категориям граждан:

  • индивидуальным предпринимателям;
  • управленцам и топ-менеджерам компаний;
  • владельцам собственного дела.

В случае банкротства индивидуального предпринимателя все его имущество может пойти на погашение долгов. В этом и состоит основная опасность кредитования малого бизнеса. Многие отмечают, что иностранному гражданину получить ипотеку гораздо проще, чем российскому предпринимателю взять в долг для развития бизнеса в родной стране.

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость считается более доступной

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость тоже считается более доступной отчасти потому, что ликвидация ИП возможна за очень короткие сроки, а для юрлица эта процедура может растянуться на многие месяцы. Поэтому ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается только тем заемщикам, которые соответствуют определенным требованиям:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита;
  • у заемщика нет долгов перед налоговыми органами и государством;
  • отсутствие просроченных задолженностей по другим банковским кредитам, хорошая кредитная история;
  • клиент не является банкротом.

Требования к бизнесу

Прежде чем выдать вам кредит, банк должен проанализировать доходность и стабильность бизнеса. В идеале ваше дело должно обладать следующими параметрами:

  • с момента регистрации ИП прошло не менее полугода;
  • баланс на расчетном счету всегда положительный;
  • есть позитивная тенденция в развитии бизнеса;
  • доходы стабильны, контрагенты надежны.

Большое значение имеет и вид предпринимательской деятельности, для осуществления которой вам нужна коммерческая недвижимость. Есть виды деятельности, которые не приветствуются кредиторами:

  • игорный бизнес;
  • производство табачных изделий и алкоголя;
  • сельское хозяйство;
  • шоу-бизнес во всех его проявлениях;
  • торговля на рынке ценных бумаг.

Список видов бизнеса нон-грата в конкретном банке может отличаться от вышеприведенного. Для получения достоверной информации всегда уточняйте данные по месту получения ипотеки.

Документы для подачи заявки

Жилищный кредит для рядового гражданина на квартиру или дом может быть одобрен всего по двум документам. Коммерческая ипотека для физических лиц требует анализа прибыльности вашего бизнеса, а также вашей собственной благонадежности. Вот список личных документов, которые чаще всего требуют в банке:

  • паспорт;
  • водительские права;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (если есть);
  • СНИЛС.

Список документов, касающихся бизнеса, более обширен:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • лицензии на ведение определенных видов деятельности;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  • бухгалтерская отчетность за 1-2 года;
  • информация об основных средствах, расчетах с контрагентами;
  • сведения о кредитах;
  • отчет обо всех операциях по расчетному счету.

Если сумма кредита достаточно большая, могут потребовать дополнительную документацию, подтверждающую стабильность ваших доходов:

  • договоры аренды или документы о праве собственности на занимаемые фирмой помещения;
  • договоры с ключевыми клиентами и поставщиками.

Объем информации, которую требуется проанализировать банку при рассмотрении заявки физического лица на коммерческую ипотеку, очень значителен. Поэтому сроки принятия решения больше, чем при ипотеке на жилую недвижимость для работников по найму.

Условия кредитования

В сравнении с предложениями по ипотеке для рядовых граждан, условия кредитования для коммерсантов имеют ряд отличий. Вот типовое предложение по коммерческой ипотеке:

  • срок кредита от 3 до 15 лет;
  • сумма зависит от возможностей заемщика;
  • залогом является сама кредитная недвижимость;
  • первоначальный взнос — не менее 15%;
  • ставка по кредиту определяется индивидуально и начинается от 10%.

Разница заметнее всего проявляется в длительности (для рядового гражданина — до 30 лет), обязательном первоначальном взносе и сумме займа (она может достигать нескольких десятков миллионов рублей). Если сумма крупная, кредитор наверняка потребует от физического лица поручителя из ближайших родственников или совладельцев бизнеса.

[3]

Некоторые банки с целью привлечения клиентов разрабатывают специальные предложения:

  • возможность воспользоваться кредитными каникулами на срок до 6 месяцев в случае форс-мажора;
  • составление индивидуального графика платежей по запросу клиента;
  • отсутствие скрытых комиссий и минимизация платных услуг;
  • досрочное погашение без штрафов и переплат;
  • дополнительный залог не обязателен.

В некоторых банках возможно одобрение еще до приобретения самого объекта, то есть у вас есть некоторое время (в среднем 2 месяца) для поиска объекта, который подойдет вам и устроит кредитора.

Всем известно, что получение ипотеки для ИП — непростая задача, но сегодня все больше банков идут физическим лицам навстречу и выдают выгодные кредиты под залог ипотечной недвижимости.

Особенности ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью

Одним из важных нюансов ипотеки на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом является невозможность оформления залога на предмет сделки до того, как право собственности перешло от продавца к заемщику. В связи с этим при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью используются сложные схемы.

Если продавец готов ожидать получения денег за недвижимость больше месяца, можно воспользоваться следующей схемой:

  • заключается договор между продавцом и заемщиком, будущим собственником;
  • заемщик передает продавцу аванс за недвижимость (первоначальный взнос по ипотеке, что оговаривается в соглашении с банком);
  • банк передает продавцу гарантийное письмо, подтверждающее, что после перехода права собственности на объект ипотеки к заемщику и оформления договора залога продавец получит оставшуюся сумму по сделке купли-продажи;
  • банк закладывает средства в ячейку банка;
  • проходит регистрация сделки купли-продажи и ипотечного договора в Росреестре, появляются соответствующие записи в ЕГРН;
  • оформляется договор залога, заемщик лично передает деньги продавцу, или продавец сам забирает их из ячейки. Порядок расчетов нужно определить заранее, чтобы у сторон на почве недоверия друг к другу не возникло желание отказаться от сделки.
Читайте так же:  Льготы и выплаты опекунам несовершеннолетних детей

Если продавец не готов ждать, можно предложить ему самому оформить залог на недвижимость при сделке:

  • покупатель передает продавцу аванс и гарантийное письмо от банка, которое подтверждает, что после оформления залога на недвижимость продавец получит оставшуюся сумму по договору купли-продажи;
  • банк закладывает деньги в ячейку;
  • продавец закладывает недвижимость в банке, заключает договор купли-продажи с заемщиком и получает оставшуюся сумму из банковской ячейки;
  • после этого проходит регистрация перехода права собственности в Росреестре, и объект залога (ипотечная недвижимость) переходит к заемщику, оставаясь под обременением на весь сроки потеки.

Эта схема сложнее с точки зрения оформления, но она в равной степени приемлема для всех участников сделки.

Оплата страховки также является неотъемлемой части ипотечного кредитования физических лиц. Чаще всего для получения коммерческой ипотеки банки требуют приобрести следующие виды полисов:

  • страхование самой недвижимости;
  • страхование титула (риска потери права собственности) сроком на 3 года.

Длительность страхования титула связана с исковой давностью. По истечении 3-х лет оспорить сделку невозможно в соответствии с российским законодательством.

При желании можно дополнительно застраховать физическое лицо от невыплаты ипотеки при непредвиденных обстоятельствах. Но учтите, что страховые компании тоже анализируют риски при продаже своих продуктов, поэтому если ваш бизнес по итогам проверки признают малонадежным, останется надеяться на собственные силы.

Оставьте заявку и узнайте как получить ипотеку на коммерческую недвижимость

Эффективная ипотека для расчетливых людей

Если вы пришли к выводу, что вам необходима ипотека на коммерческую недвижимость, в первую очередь нужно составить план дальнейших действий. В общем виде он может выглядеть так:

  • поиск нужного объекта;
  • сбор документов для подачи заявки в банк;
  • поиск банка, в условия которого вас устраивают;
  • ожидание одобрения;
  • поиск другого банка в случае неудачи либо подготовка к сделке при одобрении заявки.

Все это выглядит просто и понятно только на бумаге. В жизни вам понадобится немало времени и сил, чтобы провести сравнительный анализ различных вариантов ипотеки, пообщаться с кредитными менеджерами, собрать документы и дождаться утвердительного ответа от кредитора. Часто для индивидуального предпринимателя такая трата времени и сил является непозволительной роскошью.

Вам понадобится немало времени и сил, для анализа вариантов ипотеки и подготовки документов

Решить любой вопрос, связанный с ипотекой, вам помогут в кредитно-консалтинговом агентстве «Ипотекарь». В этой компании работают лучшие ипотечные брокеры Санкт-Петербурга, список банков, с которыми сотрудничает «Ипотекарь», постоянно растет. Личный менеджер поможет вам:

  • получить гарантированное одобрение от ведущих банков страны;
  • сэкономить на ставке по кредиту;
  • выйти на сделку в сжатые сроки;
  • добиться реальных результатов в получении ипотеки на коммерческую недвижимость.

Уделите больше внимания развитию вашего дела, а все вопросы по ипотеке пусть решает «Ипотекарь»!

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

  • сроку кредитования;
  • первоначальному взносу;
  • процентной ставке;
  • характеристике заемщика;
  • объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

[1]

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Читайте так же:  Жалоба на компанию мегафон – куда писать и как правильно составить претензию

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

  1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
  2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

  • получение нежилого помещения в собственность;
  • независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
  • возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
  • сохранение высокого уровня доходности компании;
  • сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
  • возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

  • срок;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • сумма кредита;
  • период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Наименование банка

Срок, лет

Процентная ставка

Размер первонача-льного взноса (аванса)

Сумма, млн руб.

Отсрочка, мес.

«ЮниКредит Банк» [9]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Зависит от сроков и размера первоначального взноса, устанавливается индивидуально

Источники


  1. Салыгина, Е. С. Юридическое сопровождение деятельности частной медицинской организации / Е.С. Салыгина. — М.: Статут, 2013. — 192 c.

  2. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.

  3. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
  4. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
  5. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here