Какие документы для купли-продажи квартиры запросить у продавца

Предлагаем статью на тему: "Какие документы для купли-продажи квартиры запросить у продавца" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Какие документы передает продавец квартиры покупателю

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

  • выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
  • пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
  • снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры

Юридически документы, которые служили основанием для передачи права собственности продавцу, после того, как он продал вам квартиру теряют свою силу. Т.е., например, договор купли-продажи, по которому бывший собственник купил недвижимость теряет свою силу, как только он продал это жилье вам по новому договору.

Однако, вы живете в реальном мире, где запросто можно лишиться жилья, даже имея на руках документы и юридически правильно оформленную сделку.

Поэтому даже малозначащие, на первый взгляд бумаги стоит сохранить.

Приведу два списка пакета документов — обязательный и дополнительный.

Какие документы передаёт продавец покупателю при продаже квартиры в обязательном порядке

  1. ДКП (договор купли-продажи) на ваше имя на покупаемый вами объект недвижимости (ваш экземпляр остается у вас, получаете его там, где сдавали на регистрацию бумаги по сделке (Росреестр или МФЦ);
  2. Расписка от продавца остается у вас, подтверждая, что вы полностью рассчитались с бывшим собственником и никакие претензии с его стороны в течение 3 и более лет по данному вопросу не побеспокоят вас. В расписке должна быть указана сумма, прописанная в ДКП;
  3. Акт приема-передачи квартиры с подписями участвовавших в сделке сторон, удостоверяет, что объект недвижимости передан, претензий нет, содержит перечень того, что передано (возможно, мебель, бытовая техника и т.д), а так же описание состояния, в котором передано приобретенное жилище. Акт не обязательная бумага, но если указана в тексте ДКП, то должна быть у вас на руках после сделки;
  4. Официальная выписка из ЕГРН, где указаны данные о новом собственнике, дата, когда вы стали хозяином жилья, номер и дата внесения записи в ЕГРН.

Смотрите правильный образец расписки, нюансы при составлении

Какие документы отдает продавец квартиры покупателю дополнительно к обязательному списку

  1. Справки с БТИ, технический план с экспликацией, кадастровый паспорт. Если продавец имеет их на руках, то попросить передать их вам, чтобы не заказывать новые. Если у него их нет то вы либо не обследовали квартиру на перепланировку, либо покупали за наличные, без участия банка. Техническая документация может вам потребоваться, если вы запланировали ремонт с переносом стен (перепланировку, перенос газового или иного оборудования);
  2. Справки с абонентского отдела или ТСЖ: справка на продажу, отсутствие задолженностей по электроэнергии и газу, стационарному телефону (при его наличии), коммунальным платежам. Счетчики на воду должны быть переоформлены на нового собственника, но предварительно у вас должна быть информация об отсутствии задолженности по счетам. Согласно закона, если имеются долги по квартплате, они не переходят на нового собственника, но не стоит пренебрегать официальным подтверждением того, что их нет, т.к. коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;
  3. Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.
    Выписка из поквартирной карточки (Ф N9), выданная абонентским отделом, где указано, что на период продажи квартиры прописанных лиц не имеется;
  4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу желательно чтобы тоже оставалась у вас после сделки. Эта бумага важна для вас в первый трехгодичный период, когда супруг, совместно покупавший когда-то с бывшим собственником проданную вам квартиру, вдруг скажет, что не давал согласия на продажу. Семейные отношения нестабильны, поэтому вы не должны от этого страдать. Часто оригинал согласия входит в пакет документов указанный в описи при сдачи их в Росреестр, но если Росреестр возвращает этот документ, договоритесь с продавцом о передачи его вам;
  5. Дубликат разрешения на продажу доли в жилище несовершеннолетнего продавца (сособственника) так же передается вам на руки после сделки. Оспаривание продажи квартиры детьми вовсе не редкость и здесь давность в три года не работает. Ребенок может судиться после достижения возраста 18 лет и более, поэтому потрудитесь защитить свои права всеми возможными способами;
  6. Правоустанавливающие документы, по которым человек, продающий вам жилище стал собственником квартиры. Чем больше их будет тем лучше, это может быть ДКП, договор приватизации, мены, ренты, ДДУ и т.д., Свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдают, расписка, акт приема передачи и т.д. Продавец не обязан передавать покупателю перечисленные документы, однако вы можете договориться с ним об этом, т.к. ему они точно не нужны;
  7. Справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психо-неврологического диспансера) их обычно требует банк, но вы тоже можете попросить продавца предоставить их вам. Дееспособность участников сделки, особенно продающей стороны важно для ее юридической законности и уменьшению рисков расторжения или признания недействительной в дальнейшем.
Читайте так же:  Создание системы защиты персональных данных в организациях рф

Нюансы при передаче документов:

  • Если вносится аванс или задаток, а так же первоначальный взнос, то на каждую сумму пишется отдельная расписка и составляется передаточный документ — соглашение о задатке, авансовое соглашение или предварительный договор с первоначальным взносом. Как покупатель проследите, чтобы вы получили одну расписку вместо пачки на разные суммы. Т.е. продавец пишет одну расписку на полную стоимость квартиры, сумма которой прописана в ДКП и остальные расписки после этого при нем уничтожаются;
  • Соответственно вам уже не понадобится ни соглашение о задатке и предварительный договор, т.к. это «промежуточные» документы, оформляемые непосредственно перед регистрацией сделки в органе Росреестра;
  • Опись приема документов на регистрацию в Росреестр или отделение МФЦ должна быть у вас на руках до окончания регистрации сделки и на всякий случай, сохраните ее вместе с полученными документами на квартиру. Перестраховка даже с Росреестром повсеместная практика добропорядочных граждан, желающих снизить риски при высоких ценах на приобретаемое жилище.

Нужно ли сообщать в налоговые органы о покупке квартиры?
Нет, Росрестр после регистрации на вас новой квартиры самостоятельно осведомит налоговую о новом приобретении и покупателю остается только платить налог через год владения собственностью.

Какие документы нужны для покупки и продажи жилого помещения?

Процесс купли-продажи квартиры является серьезным, который требует огромной точности и надежности.

В нашей статье мы подробно опишем о необходимых документах при покупке или продаже квартиры, об органах, в которых их можно получить, а также о предварительном договоре купли-продажи жилого помещения и о его важности.

Необходимые документы

Для продавца

Продавец должен предоставить следующие документы:

  • Документы, которые подтвердят личность каждого собственника квартиры (паспорт).
  • В случае наличия, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
  • Документ, на основании которого можно подтвердить права продающего на квартиру. Подобным документом может, является договор дарения или покупки-продажи, а также документы о приватизации, решение суда, свидетельство о вступлении прав на наследования недвижимости.
  • В случае его утери восстановление можно осуществить в Регистрационной палате или в БТИ (для договоров о приватизации).
  • Договор купли-продажи жилплощади. Рекомендуем вам оформлять договор только у юриста, который поможет с правильным составлением, а также сможет учесть все нюансы сделки и интересы участников. Сам документ подписывается в Регистрационной палате при присутствии регистратора сделка.
  • Справка о составе семьи или выписка из домовой книжки, где указываются лица, прописанные в квартире или их отсутствие.
  • В случае если одним из владельцев квартиры является ребенок нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Для получения последнего документа нужно, чтобы оба родителя (за исключением тех случаев, когда кто-то из родителей лишен родительских прав) или же опекуны пришли в органы опеки и попечительства и представили нужные документы.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Перечень документов: выписка из домовой книжки, свидетельство о праве собственности на недвижимость, техпаспорта продаваемого жилого помещения, документ удостоверяющий личность ребенка (паспорт или свидетельство о рождении), а также паспорта обоих родителей. Далее нужно написать заявление о продаже недвижимости и о покупке новой. В течение двух недель органы опеки проанализируют ситуацию и вынесут свое решение.

Если жилое помещение было приобретено в браке, то для его продажи требуется согласие супруга на продажу, которое заверит нотариус. Даже в тех случаях, если супруги уже разведены. В случаях если квартира была получена в качестве подарка или наследства или же был подписан брачный договор – согласие не требуется. Если же один из супругов умер – требуется свидетельство о смерти.

Для покупателя

Покупатель должен предоставить такие документы:

  1. Договор покупки-продажи жилого помещения.
    Покупатель должен удостовериться, что все данные указанные в договоре — отвечают действительности и что в самом договоре ошибок нет. Договор должен обязательно иметь следующие данные: информация об однозначном установлении имущества (адрес, расположение, площадь и т.д.), цена покупаемой-продаваемой недвижимости, о собственниках квартиры, а также об их выписке из продаваемой жилплощади.
  2. Документ, который удостоверит личность покупателя — паспорт.
  3. Если покупка производиться женатой парой в равных долях, то нужно предоставить свидетельство о браке.

В случае если жилое помещение покупается в единоличную собственность, то нужно предоставить заверенное нотариусом согласие супруга на заключение договора.

Если покупка квартиры происходит на средства, полученные от кредита: ипотека, субсидия, материнский капитал и другое, то нужно представить дополнительные документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Кредитный договор (ипотеки или другой).
  2. Закладная.
  3. Справки из двух медучреждений: наркологического и психоневрологического, которые подтвердят, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях.
  4. Другие документы, если их затребует банк.

Предварительный договор купли-продажи: роль и значение

Подобный договор является фиксатором сделки и гарантом намерений для обеих сторон на ранее оговоренных условиях.

Покупатель благодаря договору получает гарантию, что жилое помещение будет продано только ему и по ранее оговоренным условиям, а продавец — гарантию того, что он сможет продать квартиру в определенный срок и согласно условиям.

Согласно действующему законодательству в предварительном договоре указывается основная информация, которая касается сделки: данные о самой квартире (площадь, состояние и т.д.), цена и механизм проведения самой сделки — оплата. В обязательном порядке указываются и сроки проведения сделки, за которые должен быть подписан основной договор.

После истечения сроков и не подписания основного договора, одна из сторон может обратиться в суд и затребовать заключение сделки купли-продажи на основании предварительного договора. Сделать это нужно в течение шести месяцев со времени истечения сроков.

Возможные риски, связанные с покупкой квартиры через предварительный договор

Реальное отсутствие серьезных гарантий

Предметом такого документа является намерение заключить основной договор в дальнейшем, а не непосредственная покупка или продажа жилья, а, значит, в будущем нет реальных гарантий, что покупатель получит желаемую квартиру в срок.

Читайте так же:  Налоговая декларация на вычет как заполнить правильно

Также через суд невозможно признать собственность на квартиру, в связи с тем, что в самом предварительном договоре не указывается передача жилого помещения покупателю. При дальнейшей передачи дела в суд существует риск ответного иска о признании такого договора незаключенными или недействительным.

Договор может быть признан недействительным или незаключенным

В предварительном договоре должны быть указаны все параметры квартиры, а также основные условия сделки.

В случае, если параметры указанные в договоре, ошибочные или отсутствуют такой договор может быть признан незаключенным или недействительным, после обращения в суд.

Двойная продажа квартиры

В документе не указывается о передаче права собственности на квартиру, да и предварительный договор не подлежит регистрации в Регистрационной палате, а значит, недобросовестный продавец может в дальнейшем договориться с кем-то на более выгодных условиях и продать квартиру ему.

Подробную информацию о процедуре выделения доли из общей долевой собственности вы найдете в этой статье.

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом здесь.

Возможная потеря денег в случае подписания договора с застройщиком

В итоге, подписание предварительного договора купли-продажи дает некоторые гарантии обоим сторонам, а также возможность защитить свои интересы через судовые инстанции, но требует огромной точности в оформлении, тем не менее, существует ряд рисков, которых трудно избежать.

[1]

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Перечень необходимых документов для покупки квартиры, процедура

Приобретение недвижимости всегда связано с решением множества проблем по поиску покупателя, согласованию условий сделки, а также уточнению информации, какие документы нужны для покупки квартиры. Право распоряжения и владения недвижимостью может быть зарегистрировано как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от вида недвижимости, пакет, требуемый для регистрации перехода права будет различаться.

Основное бремя по подготовке документов, какие необходимы к сделке, как правило, ложится на плечи продавца, а от покупателя к моменту сделки требуется лишь предоставление бумаг, удостоверяющих личность и наличие необходимой для покупки суммы. Однако в некоторых ситуациях покупатель может подключиться к процессу сбора бумаг, чтобы иметь возможность удостовериться в чистоте сделки и ускорить подготовку документов, необходимых при покупке квартиры.

Условия регистрации покупки квартиры

Любая сделка с недвижимостью не будет признана завершенной, пока новый владелец не зарегистрирует недвижимость в Росреестре. К сделке продавец готовит полный список документов, без предоставления которых перерегистрировать собственность не удастся.

Росреестр может зарегистрировать смену собственника, если будут выполнены следующие условия:

  1. Наличие всех документов при покупке квартиры в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Подтверждение всех собственников на сделку.
  3. Отсутствие юридических препятствий, ограничений, залоговых обременений, запрещающих продажу недвижимости.
  4. Демонстрация доброй воли при продаже недвижимости.

Общий перечень, предоставляемый в регистрирующий орган, должен подтвердить следующие обстоятельства:

  • технические характеристики квартиры, дома, иной собственности;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки (покупателей и продавцов);
  • свидетельства о праве собственности, бумаги, доказывающие права на собственность у продавцов.

Помимо общего списка бумаг для сделки, орган регистрации потребует дополнительные документы при покупке квартиры, которые собирают в зависимости от конкретных обстоятельств продажи.

Прохождение сделки квартиры будет зависеть от того, каким образом заключается сделка:

  • риэлторская организация;
  • нотариальная контора;
  • самостоятельное оформление в Росреестре.

Если владельцем недвижимости является лицо, не достигшее совершеннолетия, продажа не состоится без наличия соответствующего разрешения опеки.

При переходе права от нескольких собственников или коммунальной квартиры, процесс согласуется с остальными лицами, чьи интересы затрагивает сделка.

Продажа ипотечного объекта, оформленного в залог у банка, невозможна без снятия ограничения и согласования вопросов с банком.

Самостоятельная продажа

Если покупатель собственником уже найден, продавец, при должной подготовке, вправе самостоятельно заняться вопросом переоформления недвижимости, в том числе и сбором бумаг к сделке.

Типовой перечень

Любая сделка с недвижимостью оформляется с предоставлением бумаг на отчуждаемую недвижимость:

  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • техдокументацию БТИ;
  • поэтажный план;
  • правоустанавливающие бумаги (дарственная, наследство, договор мены и т.п.);
  • оформленная в соответствие с законом купчая.

Разрешение на продажу

В следующих случаях потребуется оформление разрешительной документации на проведение сделки по отчуждению собственности:

  1. При продаже объекта, принадлежащего ребенку, включая долю в недвижимости, продавец заручается разрешением, получаемым в местном отделе опеки и попечительства.
  2. Продажа собственности недееспособного владельца должна быть согласована с органами соцзащиты.
  3. Если продается квартира, нажитая в браке, оформляется письменное согласие от второго супруга, заверенное нотариально.
  4. Продажа доли третьей стороне требует предоставления письменного свидетельства других сособственников об отказе от права преимущественной покупки.

Сбор документов

Прежде, чем заняться продажей, необходимо заранее уточнить, какие документы для покупки квартиры потребуются регистрирующему органу и каковы сроки их подготовки. В некоторых ситуациях продажа попросту невозможна. Проверка информации заблаговременно позволит продавцу скорректировать свои планы, чтобы осуществить продажу быстро и в полном соответствии с законом.

Удостоверение личности

Первое требование, которое предъявляет регистратор, это бумаги, подтверждающие личности сторон, а если участник не может сам находиться при сделке, оформляется доверенность на его представителя, а при подписании предоставляется паспорт доверенного.

Несовершеннолетний

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если объект недвижимости принадлежит ребенку, не достигшему 14-летия, к пакету на сделку добавляется свидетельство о его рождении. Для более старшего возраста потребуется предоставление паспорта ребенка вместе с документом о рождении. Кроме того, в органе опеки и попечительства получают разрешение на продажу. Следует учесть, что продажа собственности ребенка в ущерб его интересов недопустима. Вопрос продажи решается через законного представителя ребенка, его родителя.

Недвижимость, купленная в браке

Если квартира была нажита в браке, при покупке квартиры потребуется подготовить документ о семейном статусе и разрешение на продажу, оформленное вторым супругом в письменном виде.

Техническая документация

Документ, свидетельствующий о техническом состоянии квартиры, получают в БТИ. Паспорт на жилье должен быть получен не раньше 5 лет до момента продажи. По истечении пятилетнего срока заказывают новый техпаспорт на квартиру.

Читайте так же:  Что такое эмбарго и каковы его последствия для россии

Отсутствие зарегистрированных лиц

Для покупки квартиры потребуется документ о наличии зарегистрированных лиц или их отсутствии. Продавец, заказывая выписку из домовой книги, должен учитывать, что срок действия данного документа не более 1 месяца.

По договору дарения или в наследство

Если гражданин получил квартиру по договору дарения или по наследованию, в отделении ФНС получают справку об отсутствии долгов по налогам. Это служит дополнительной гарантией чистоты сделки, требуемой покупателем при заключении договора купли-продажи.

Сам договор должен быть составлен и подписан в трех экземплярах – по одному для сторон сделки и еще один – для регистрирующего органа.

Чистота сделки

Покупатель, намереваясь купить собственность, должен быть уверен в безопасности сделки. Свидетельством того, что квартира не находится в обременении, а процесс отчуждения легитимен, является:

  • расширенная выписка из ЕГРН;
  • справка из домовой книги.

С помощью расширенной выписки отслеживается вся история сделок, связанная с данной квартирой. Из сведений, содержащихся в домовой книге, узнают о факте наличия зарегистрированных на жилплощади жильцов. Документы могут подтвердить отсутствие обременения, ареста, залога, иного ограничения на недвижимости.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Какие документы нужны на покупку квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Дополнительные документы

Чтобы процесс отчуждения прошел без последствий, в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные справки:

  • продажа жилья пожилым человеком рекомендуют производить с предоставлением справки о дееспособности гражданина;
  • разрешение на продажу нажитой в браке квартиры от второго супруга требуется, даже если брак был расторгнут;
  • справка о смерти второго супруга, если на момент сделки супруг продавца уже скончался;
  • документ об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • предыдущая купчая, если квартира была оформлена продавцом вследствие покупки.

[3]

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Документы для покупки квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Документы для госрегистрации перехода права собственности

Помимо вышеуказанных документов на недвижимое имущество, для органа государственной регистрации для покупки квартиры заполняется заявление от имени покупателя.

Заявление должно быть заполнено в строгом соответствии с требованиями законодательства, которые можно уточнить непосредственно в службе Росреестра, а также использовать для составления образец.

К собранному пакету документов прилагается платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Какие документы для купли-продажи квартиры запросить у продавца

Покупка квартиры достаточно щепетильное и рискованное дело. Продавец должен предоставить покупателю все необходимые документы, но даже это не дает гарантии безопасной сделки. Покупатель в целях проверки юридической чистоты приобретаемого жилья имеет полное право обратиться в Росреестр для получения выписок и соответствующих документов самостоятельно.

В данной публикации, мы рассмотрим какие документы для купли-продажи квартиры необходимо запросить у продавца жилья, на что необходимо обратить внимание при общении с контрагентом или его риэлтором и как не попасть в неприятную ситуацию во время сделки.

Документы дают некоторую гарантию для покупателя квартиры в том, что планируемая им покупка не таит в себе подводных камней и после передачи денег он сможет оформить право собственности на купленное желье. Число обязательных документов для оформления купли-продажи жилого помещения становится всё меньше, но это не упраздняет необходимость позаботиться о собственной безопасности самому покупателю. Чем полнее информация о приобретаемой квартире удастся собрать перед сделкой, тем меньше причин для беспокойства. А достоверность информации и оценку рисков может обеспечить лишь документальное подтверждение.

В настоящее время для оформления сделки купли-продажи жилья достаточно всего лишь подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, это идеальная ситуация при полной юридической чистоте объекта недвижимости и прозрачности сделки.

[2]

Оформление договора купли-продажи

Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует все договорные отношения во время сделок купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой. Однако регулирование касается только соблюдения условий, которые гарантируют, что договор будет соответствовать законным требованиям, а сделка на основании такого договора будет считаться совершенной на законных основаниях. При этом никаких требований к документам, необходимым для подписания договора, ГК РФ не выдвигает, оставляя этот вопрос целиком на усмотрении продавца и покупателя. То есть законным будет считаться даже договор, подписанный вслепую, без предъявления правоустанавливающих документов и даже без акта осмотра и приема-передачи квартиры. Если договор подписан и заверен нотариально, то оспорить его будет крайне сложно даже в суде.

Какие же требования к договору стоит принимать, чтобы избежать проблем? Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен в письменной форме, а предмет договора и существенные условия сделки должны быть однозначно прописаны, чтобы их было невозможно истолковать превратно. В договоре обязательно должна быть указана полная цена квартиры, даже если продавец настаивает на указании цена за квадратный метр, вы должны добиться указания общей суммы договора, посредством умножения площади жилья на стоимость одного квадратного метра. К договору обязательно должен прилагаться «Акт приема-передачи квартиры» в качестве документа, подтверждающего факт передачи жилья и исполнения своих обязательств продавцом.

Типовой текст договора купли-продажи, в котором уже учтены все требования законодательства, можно найти у вашего юриста, риэлтора или у нотариуса.

Документы для оформления договора купли-продажи квартиры

Заниматься проверкой законности сделки нужно до момента подписания договора, это очевидно. Покупатель должен иметь подтверждения того, что продавец обладает правом продажи квартиры, что сделка законна и не затрагивает интересов третьих лиц, а также что для передачи купленной квартиры не возникнут препятствия непреодолимой силы. Всё это должно быть подтверждено документально. Разберем, какие же документы для оформления договора купли-продажи квартиры стоит запросить у продавца и какой уровень информированности относительно безопасности сделки они нам могут обеспечить.

Первым документом, который имеет смысл изучить, является документ о праве собственности на объект недвижимости. Покупатель должен быть уверен в том, что квартира действительно является частной собственностью продавца и что продает он ее на законных основаниях. Этот правоустанавливающий документ будет разным в зависимости от того, каким образом квартира перешла в собственность продавца. Так, это могут быть такие документы, как договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или обмена, договор передачи в собственность по приватизации или решение суда, а также договор долевого участия и договор инвестирования.

Читайте так же:  Какой минимальный стаж необходим для назначения пенсии

На основании этих документов оформляется переход права собственности. У продавца должно быть «Свидетельство о государственной регистрации права собственности», которое выдается Росреестром. До 2000 года выдавалось «Свидетельство о собственности на жилище». Именно эти свидетельства и доказывают право собственника жилья на продажу его квартиры.

Приложением к договору купли-продажи и неотъемлемой частью этого договора является «Акт приема-передачи квартиры».

Техническая документация квартиры необходима для того, чтобы оценить все характеристики приобретаемой жилплощади. Так, например, площадь квартиры можно узнать из документов обмеров БТИ (Бюро технической инвентаризации), либо провести обмеры площади жилья самостоятельно, хотя для этого потребуются определенные навыки измерения жилой площади, поэтому если появились сомнения в заявленной площади приобретаемой недвижимости — стоит пригласить специалистов БТИ или представителей государственных экспертных учреждений.

Кадастровый паспорт / план – это выписка из государственного кадастра недвижимости. В кадастровом паспорте есть экспликация, то есть планировка помещений квартиры. Если план квартиры и план в кадастровом паспорте совпадают, беспокоиться не о чем. Если нет – в квартире проведена перепланировка, которая не узаконена в документах, что ответственность за незаконную перепланировку ложится на плечи покупателя, а это и штраф и потеря времени и потенциальные проблемы в будущем при продаже жилья.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры:

  1. Выписка из домовой книги поможет удостовериться, что в квартире, кроме продавца, никто не прописан. Регистрация в квартире это, конечно, не право собственности, однако регистрация жильцов из прошлого может создать новому владельцу массу неприятностей, например, в виде решения суда о предоставлении зарегистрированному лицу права проживания в вашей квартире. Поэтому требуйте выписки из домовой книги или не подписывайте договор. Кстати, в домоуправлении могут отказать в выдаче выписки в случае, если за квартирой числится задолженность по квартплате. То есть, имея на руках выписку, вы убиваете одним махом двух зайцев: проверяете прописанных и обеспечиваете отсутствие старых долгов по коммунальным платежам.
  2. Финансовые документы, а именно копия лицевого счета на квартиру и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Эти документы можно получить в бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ.
  3. Документы, с помощью которых можно определить наличие обременений. Под обременениями в данном контексте понимаются ограничения, наложенные на квартиру и из-за которых ею невозможно будет распоряжаться. Это может быть арест, квартира может находиться в залоге или быть сданной в аренду. Все обременения должны быть обязательно зарегистрированы в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимость, или ЕГРП. Выписка из ЕГРП, таким образом, становится необходимым для проверки документом перед заключением договора.

Если продажу квартиры осуществляет супружеская пара, в собственности которой и находится квартира, в таком случае в роли продавца выступает один из супругов, а другой дает свое письменное согласие на сделку.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Росреестр, то есть Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, строит свою деятельность на положениях федерального закона № 122-ФЗ, который был принят 21 июля 1997 года. В нем же прописан перечень документов, которые должен предъявить собственник квартиры для регистрации прав собственности на нее. В число этих документов входит:

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ, который определяет собственника – договор купли-продажи и Акт приема-передачи как приложение к договору;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если в собственниках квартиры числится один из супругов или несовершеннолетний (недееспособный) гражданин, то в этом случае потребуется представить также согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, и согласие на продажу органа опеки.

Для регистрации права собственности в Росреестр прибывают как продавец, так и покупатель с паспортами. Можно использовать представителей, если у них есть нотариальная доверенность.

Какие документы не нужны при продаже квартиры

Требования к документам постоянно меняются вслед за изменением законов. Так, еще совсем недавно супруг не имел права купить недвижимость без согласия своей супруги, оформленного нотариально. Однако после того, как 1 марта 2013 года отменили обязательную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, это согласие, обусловленное Семейным кодексом (п.3 статьи 35) уже не требуется. То есть покупать квартиру без согласия своего законного супруга человек имеет право. Но на продажу недвижимости согласие супруга все-таки требуется.

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Для разрешения этого вопроса обратимся к руководящему документу. Сам РосРеестр разъясняет: государственная регистрация права собственности разрешена только в случае, когда квартира поставлена на учет в соответствии с федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года. То есть, кадастровый паспорт можно не предъявлять в орган РосРеестра, служащие органа регистрации обязаны проверить наличие данных о регистрируемой квартире в реестре самостоятельно. Так что требование предъявить кадастровый паспорт квартиры незаконно. На сайте РосРеестра даже есть требование сообщать обо всех случаях требования кадастрового паспорта по специальной электронной почте.

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

  1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
  2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
  3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.
Читайте так же:  Образец заполнения акта о завершении пусконаладочных работ

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

  1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
  2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
  3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

  1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
  2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
  3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
  4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

V. Способ приобретения жилья в пользование

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

Риски и опасности

Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы. Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда. При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Консультация на видео

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Источники


  1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

  2. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.

  3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
  4. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.
  5. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
Какие документы для купли-продажи квартиры запросить у продавца
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here