Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

Предлагаем статью на тему: "Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Как решиться на ипотеку и стоит ли её брать в 2019 году

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, стоит ли брать ипотеку вообще. На самом деле наши читатели регулярно его задают, поэтому наши эксперты расскажут в этой статье, когда стоит брать ипотеку, а когда нет, как оценить плюсы и минусы ипотечного банка и предложения, стоит ли брать ипотеку в 2019 году или лучше подождать.

Когда стоит брать ипотеку

Перед тем как оформить квартиру в ипотеку стоит не только оценить свои финансовые возможности, но и изучить показатели рынка.

Индикаторы рынка

В первую очередь обратите внимание на размер процентной ставки. Чем она ниже, тем меньше будет переплата. В нашей стране, если ставка по ипотечному кредиту меньше 11-12%, сделка считается выгодной.

Если смотреть масштабно, то рост уровня процентов по кредитам зависит от следующих факторов:

  • из-за введения международных санкций уменьшился приток инвестиций в российскую экономику;
  • при этом снижаются экспортные цены на нефть, а рубль обесценивается;
  • банкам становится сложнее привлечь новый капитал, вследствие этого проценты по кредитам растут.

Также учитывайте текущий курс доллара и тенденцию его роста или падения. Если доллар по отношению к рублю растет, значит, ставка рефинансирования ЦБ будет увеличиваться. Это, в свою очередь, повлечет увеличение ставок по кредитам, в т.ч. и по ипотечным.

Например, когда в 2014г произошел скачок курса валют, ставки по ипотеке выросли до 17-18% годовых. Многим заемщикам брать долгосрочный кредит под такие проценты было попросту страшно, но выхода не было.

Поэтому, если ипотека выдается под небольшой процент, и при этом валютный рынок стабилен — самое время оформлять ипотеку сейчас.

Собственные возможности

Размышляя о том, как решиться на ипотеку, оцените следующие параметры:

  • ваш доход;
  • желаемый размер кредита;
  • предполагаемый срок погашения.

Исходя из этих данных, зная процентную ставку, можно рассчитать размер ежемесячного платежа и сделать выводы о возможности и целесообразности оформления ипотеки.

Также учтите и такие факторы:

  • дополнительный доход (например, инвестиционный или от вкладов, либо имеющаяся подработка);
  • уже имеющие кредиты и другие обязательные платежи.

Оцените, сможете ли вы в течении долгого времени ежемесячно платить банку сумму установленного платежа или нет. Насколько стабилен ваш доход, будет ли его достаточно, чтобы денег хватало не только на погашение кредита, но и на повседневную жизнь.

Плюсы ипотеки

Конечно, такой кредит обходится недешево, но положительные стороны ипотеки оправдывают имеющиеся риски:

  1. Не нужно в течение долгих лет копить крупную сумму, чтобы купить жилье. Стать собственником квартиры или дома можно уже сейчас. Для этого нужно иметь на руках только размер первоначального взноса. А период, в течение которого происходит оформление кредита, как правило, не длится больше 1-2 месяцев.
  2. Заселиться в квартиру можно сразу после оформления сделки.
  3. При оформлении ипотеки можно воспользоваться одной из государственных социальных программ, если на то есть основания. Например, можно получить субсидию или средства материнского капитала, с помощью которых будет погашена часть долга.
  4. Взяв квартиру в ипотеку можно получить налоговый вычет.
  5. Даже потеряв работу можно обратиться в банк с заявлением об отсрочке выплат.
  6. Процентная ставка ниже, чем по потребительскому кредиту.

Если ставка по кредиту невысока, доход позволяет и тем более есть возможность получить субсидию, не стоит бояться брать жилье в ипотеку. Да, имея ипотечную ссуду, вам ежемесячно придется вносить платежи в банк, но взамен вы получите собственное жилье.

Когда не стоит брать ипотеку

Прежде чем решиться на такой ответственный шаг, стоит хорошо подумать. Возможно, именно сейчас тот период, когда лучше повременить с оформлением ипотечного кредита.

Индикаторы рынка

Не стоит принимать поспешное решение и подавать заявку на ипотеку, если ситуация на валютном рынке не стабильна. Если курс доллара к рублю стремительно растет, значит банки могут повысить ставки по кредитам. В экономически-кризисные времена нередки были случаи, когда заемщики подавали заявку под один процент, а к моменту ее одобрения банк устанавливал повышенную ставку. Выхода не было, покупать жилье за несколько миллионов рублей возможности нет, поэтому многие решились взять ипотеку на менее выгодных для себя условиях.

Кто-то скажет: «А я боюсь!», и будет прав. Ведь при высокой ставке переплата даже за 10 лет будет больше стоимости самой квартиры.

Также рискованно оформлять ипотечный договор не в рублях РФ, а в долларах США или Евро. При росте курса ежемесячные платежи в рублевом эквиваленте вырастут многократно.

Собственные риски

Ответственный заемщик, как правило, боится брать жилье в кредит, если компания в которой он работает нестабильна, есть риск увольнения или смены профессиональной сферы. Чтобы быть уверенным в своей платежеспособности оцените надежность вашего рабочего места хотя бы на период действия ипотечного договора.

Не берите ипотеку, если в ближайшем времени планируется переезд.

Можно ли оформить ипотечный займ, имея невысокий уровень дохода? Можно, но стоит учитывать следующее:

  • какая сумма будет оставаться после погашения всех обязательных платежей;
  • будет ли ее хватать на проживание;
  • при минимальном размере платежа срок кредита будет максимально возможным (до 30 лет).

Минусы ипотеки

Чтобы заемщик лично и его семья не боялась брать квартиру в кредит нужно заранее оценить все последствия заключения договора:

  1. Жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно его нельзя будет продать, пока кредит не будет полностью погашен.
  2. Заемщик берет на себя долгосрочные финансовые обязательства по выплате регулярных платежей существенного размера.
  3. При заключении договора клиент банка несет также дополнительные расходы по оплате оценки недвижимости и страхованию. Часто при оформлении ипотеки принято страховать не только имущество, но также жизнь и работоспособность заемщика.

Ипотека в 2019 году

Рассмотрим, стоит ли брать ипотеку в этом году. Скорее да, ведь ситуация на рынке сейчас довольно благоприятная для заключения подобных сделок.

  1. Банки предоставляют ипотечные займы под 9-11% годовых.
  2. Замечена тенденция по стабилизации ставок после повышения. Прогноз на конец года — ипотека под 11-12%.
  3. Курс валют достаточно стабилен.
  4. Продолжает действовать программа получения материнского капитала. Наличными его не возьмешь, а погасить им часть долга за жилье возможно.
  5. Цены на рынке вторичного жилья сейчас практически минимальны.
  6. Некоторые застройщики предлагают программу, по которой в качестве первоначального взноса можно предоставить уже имеющееся жилье.
  7. Действует ипотека под 6 процентов годовых при второй беременности на новостройку для семей с детьми.
Читайте так же:  Типовые правила обязательного медицинского страхования и изменения в законодательстве

Как заработать на ипотеке

С помощью ипотечного кредита можно не только приобрести жилье, но и заработать на этом.

Если у вас есть основная квартира для проживания, то имея сумму первоначального взноса, можно взять в банке квартиру в ипотеку, а затем сдавать ее в аренду.

Главное, чтобы сумма, которую будут платить съемщики жилья, была равна или превышала размер ежемесячного платежа по кредиту. Таким образом, все расходы по кредитному договору будут покрываться благодаря аренде, а в итоге вы станете собственником жилья, за которое фактически платили другие. Если размер арендной платы еще и превышает платежи по кредиту, то помимо самой квартиры вы также получите и дополнительный доход.

Имея солидный размер ежемесячного дохода, можно оформить в ипотеку квартиру в новом строящемся доме. В этом случае ее цена будет на порядок ниже рыночной, по сравнению с тем, когда дом достроится.

При этом ипотеку стоит оформлять на небольшой срок, чтобы как можно быстрее расплатиться по кредиту, и переплата была минимальной. Спустя время, когда кредит будет погашен, а дом сдан под жилье, эту квартиру можно будет продать по гораздо более высокой цене, чем она была приобретена с учетом кредитных расходов.

Сыграть на падении цен на недвижимость. Сейчас одно из самых лучших времен для покупки недвижимости, так как есть вероятность купить на вторичке вариант с хорошим дисконтом. На рынке скопилось большое количество не проданных квартир, если вам удастся найти хорошую сделку и продавить по цене продавца, то после неминуемого роста цен на недвижимость можно будет продать квартиру уже с плюсом, даже с учетом процентов.

Как выбрать банк для заключения сделки по ипотеке

Решившись взять ипотеку важно не только оценить ситуацию на рынке недвижимости и финансовые риски, но и правильно выбрать банк.

[1]

Почему не всегда выгодно обратиться именно в то финансовое учреждение, где наименьший процент? Дело в том, что помимо годовой ставки по ипотеке имеются также и другие условия. Чтобы понять, где лучше оформить договор обратите внимание на следующие параметры:

  1. Размер штрафов и пеней за просрочку платежа.
  2. Взимается ли комиссия за выдачу кредита и в каком размере.
  3. Имеется ли возможность досрочного погашения и на каких условиях.
  4. Изучите варианты способов оплаты ежемесячных платежей (нужно ли для этого обращаться в банк или имеется возможность онлайн-перевода).
  5. Попросите менеджера банка рассчитать полную стоимость кредита за весь срок погашения. Сравните эту сумму с предложениями в других банках.
  6. Узнайте, есть ли в банке какие-либо дополнительные программы по оформлению ипотеки. Например, для молодых семей или для военных.

Решиться на ипотеку непросто, но если грамотно оценить все риски и свои возможности, то это реальный способ стать владельцем собственного жилья не в далеком будущем, а прямо сейчас. Тем более, что на момент оформления договора стоимость квартиры «фиксируется», и спустя много лет, к моменту окончания выплат, эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная стоимость жилья в момент закрытия кредитного договора.

Рекомендуем вам сейчас попробовать наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы выбрать интересное предложение от банка, а затем рассчитать платеж по ипотеке с помощью нашего ипотечного калькулятора с досрочным гашением.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем благодарны за репост и оценку статьи.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как выгодно продать ипотечную квартиру

В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение. В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа. Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход. При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца. Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита. Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу.

Читайте так же:  Финансовые пирамиды еще существуют, но законодатели надеются избавить народ от мошенников!

Как продать квартиру в ипотеке законно и выгодно

В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

В случае дефолта банк вынужден взыскать и реализовать заложенную недвижимость независимо от того, есть у заемщика другое жилье или нет. Однако продажа квартиры с аукциона не выгодна банку, поскольку стоимость квартиры снижается, соответственно, велик риск того, что средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для того, чтобы заемщик расплатился по кредиту. Поэтому смысла доводить дело до аукциона просто нет.
Проблемного заемщика может спасти реструктуризация долга. В период кризиса 2009 г. многие заемщики оказались в очень тяжелом финансовом положении — потеря работы, снижение семейного дохода и пр. Тогда по поручению государства АИЖК разработало программу помощи таким заемщикам: на период до двух лет выдавался стабилизационный займ для обслуживания ипотечного кредита с перспективой восстановления платежеспособности заемщика.

Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

  • При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади. Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам.

Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса. Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал

[3]

  • При желании заработать на ипотеке Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.
  • Как выгодно продать ипотечную квартиру?

    Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё.
    А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке. Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку? Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами.
    Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

    Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

    Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан. Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность.
    В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя. Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

    Как продать ипотечную квартиру?

    Нестабильная экономика и падающий рубль напрямую влияют на ипотеку и приводят к тому, что целый ряд заемщиков будут вынуждены объявить о дефолте или выставить на продажу свои квартиры. Впрочем, квартиры из-под залога продают и по более приятным случаям — например, чтобы зафиксировать прибыль на рынке новостроек или же улучшить жилищные условия. Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога».

    В настоящее время такие сделки становятся все популярнее, так как российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет.

    Как продать квартиру с обременением ипотекой?

    Минобороны РФ. Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ. Алгоритм проведения сделки следующий:

    1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
    2. Уточняет в банке сумму долга.
    3. Погашает сумму задолженности.
    4. Находит покупателя на жильё.
    5. Получает документ о снятии обременения.
    6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
    7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

    Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

    Как выгодно продать ипотечную квартиру

    Они продают его как по согласованию с банком, так и по судебному решению через аукцион. Именно сейчас таких заемщиков будет особенно много — падающий рубль ставит невыполнимые задачи перед теми, кто покупал квартиры с использованием валютного кредита. Первичная или вторичная недвижимость? Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, ее продажа отличается от стандартной сделки только некоторыми нюансами.

    1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
    2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
    3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки.
    Читайте так же:  Размер базовой части трудовой пенсии

    Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.

    • В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
    • Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

    Заключение Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме. Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

    Как лучше продать ипотечную квартиру

    Существуют три базовых способа продажи ипотечной квартиры:

    • Продажа на рынке новостроек;
    • Продажа на вторичном рынке;
    • Продажа из-за дефолта заемщика.

    К первой группе можно отнести инвесторов, купивших жилье в новостройках на стадии котлована для дальнейшей перепродажи. Доходность таких инвестиций, даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, составляют в среднем 27% годовых. Следующая группа — заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия на вторичном рынке.

    Еще одну, довольно многочисленную категорию клиентов, составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы квартир продают их банку для того, чтобы обменять на жилье большей площади или с лучшим месторасположением. Последняя и самая маленькая группа — люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье.

    Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

    Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

    В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

    Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

    Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

    В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

    А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

    Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

    В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

    1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

    2) нужны средства на первоначальный взнос;

    3) нужны средства на ремонт;

    4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

    Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

    Как выгодно продать ипотечную квартиру?

    Нестабильная экономика и падающий рубль напрямую влияют на ипотеку и приводят к тому, что целый ряд заемщиков будут вынуждены объявить о дефолте или выставить на продажу свои квартиры.

    Впрочем, квартиры из-под залога продают и по более приятным случаям — например, чтобы зафиксировать прибыль на рынке новостроек или же улучшить жилищные условия.

    Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога». В настоящее время такие сделки становятся все популярнее, так как российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет.

    Избавляемся от залога

    Существуют три базовых способа продажи ипотечной квартиры:

    • Продажа на рынке новостроек;
    • Продажа на вторичном рынке;
    • Продажа из-за дефолта заемщика.

    К первой группе можно отнести инвесторов, купивших жилье в новостройках на стадии котлована для дальнейшей перепродажи. Доходность таких инвестиций, даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, составляют в среднем 27% годовых.

    Следующая группа — заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия на вторичном рынке.

    Читайте так же:  Когда нужно подавать декларацию по усн для ип и ооо

    Еще одну, довольно многочисленную категорию клиентов, составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы квартир продают их банку для того, чтобы обменять на жилье большей площади или с лучшим месторасположением.

    Последняя и самая маленькая группа — люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье. Они продают его как по согласованию с банком, так и по судебному решению через аукцион.

    Именно сейчас таких заемщиков будет особенно много — падающий рубль ставит невыполнимые задачи перед теми, кто покупал квартиры с использованием валютного кредита.

    Первичная или вторичная недвижимость?

    Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, ее продажа отличается от стандартной сделки только некоторыми нюансами. Все зависит от того, продается новостройка или же залоговая квартира с вторичного рынка.

    На первичном рынке недвижимости продажа из-под залога — сложная сделка. Когда квартира продается по ДДУ, нет еще самого объекта права, при этом, продавая такую квартиру, нужно перевести долг на другого покупателя.

    В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя (то есть в данном случае дольщика).

    Но встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае также оформляются два договора. Сначала — договор займа (простая письменная форма, такой договор не подлежит регистрации, это своего рода расписка) между покупателем и продавцом.

    Покупатель передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности.

    [2]

    Эксперт отмечает, что такие сделки легко совершаются, если приходит покупатель с наличными деньгами. Если в сделке участвуют два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.

    Продажа квартиры из-под ипотеки в рамках альтернативной сделки на вторичном рынке — дело решаемое с точки зрения организации процедуры купли-продажи, однако сильно на любителя в плане спроса на такое жилье. Около 70 % клиентов отказываются рассматривать ипотечные объекты как возможный вариант для покупки. Тем более что цены на них, как правило, далеки от демпинговых.

    Стоимость жилья из под ипотеки зачастую соответствует среднерыночным показателям. Пока большинство ипотечных объектов продается не по причине «дефолта» заемщиков, а в силу того, что люди улучшают свои условия проживания.

    Впрочем, ипотечные продавцы, как и остальные, хотят получить от продажи своей недвижимости максимальную прибыль, так что не стремятся снижать цены. Другой вопрос, что и покупатели не стремятся в этих условиях приобретать такое жилье.

    Как вариант — успеть до конца года воспользоваться преимуществами программы АИЖК «Переезд», оптимизирующей альтернативные сделки за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой).

    По условиям программы, в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог. При этом погашение основного долга и процентов по кредиту производится единовременным платежом уже после продажи жилья, на что заемщику отводится до 12 месяцев при покупке жилья на вторичном рынке и до 24 месяцев — в новостройке.

    Квартиры с молотка

    Еще один способ продажи квартиры — аукцион. Этот способ не подходит ни банку, ни заемщику. Но залоговые квартиры попадают на аукционы с пугающей периодичностью. Дело в том, что сами заемщики боятся признать свое бедственное положение и предпочитают скрываться от банка и от приставов, вместо того чтобы найти компромисс.

    При добровольной продаже заемщик (обязательно с согласия банка!) вправе продать заложенное имущество по рыночной стоимости, то есть выручить за залог максимально возможную сумму, за счет которой человек может не только погасить задолженность, но и, возможно, вернуть внесенный ранее первоначальный взнос (если цены на недвижимость выросли).

    Но надо понимать, что банк не обязан давать такое согласие, а может пойти по формальному пути и начать процедуру обращения взыскания. В случае дефолта банк вынужден взыскать и реализовать заложенную недвижимость независимо от того, есть у заемщика другое жилье или нет.

    Однако продажа квартиры с аукциона не выгодна банку, поскольку стоимость квартиры снижается, соответственно, велик риск того, что средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для того, чтобы заемщик расплатился по кредиту. Поэтому смысла доводить дело до аукциона просто нет.

    Проблемного заемщика может спасти реструктуризация долга. В период кризиса 2009 г. многие заемщики оказались в очень тяжелом финансовом положении — потеря работы, снижение семейного дохода и пр. Тогда по поручению государства АИЖК разработало программу помощи таким заемщикам: на период до двух лет выдавался стабилизационный займ для обслуживания ипотечного кредита с перспективой восстановления платежеспособности заемщика.

    За весь период своей деятельности поддержку государства получило более 10,5 тыс. человек на сумму 8,2 млрд рублей. При этом, по имеющимся оценкам, общий объем реструктурированных кредитов составил более 50 тыс. штук.

    Вам нужен надежный кондиционер? Купите его в нашей компании. Мы реализуем кондиционеры Daikin с гарантией 3 года от производителя оборудования.

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

    Способы продажи жилья

    В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
    решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Москва и область: +7 (499) 455-09-71
    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

    Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
    Консультация бесплатна!

    • продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
    • продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
    • продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.
    Читайте так же:  Планируется ли повышение зарплаты бюджетникам

    Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

    Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

    Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

    Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

    Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

    • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
    • срок передачи квартиры покупателю;
    • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

    Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

    Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

    • паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
    • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
    • справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
    • закладная на квартиру.

    Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

    Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

    Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

    Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

    Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

    Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

    Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

    Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

    Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

    Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

    Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

    Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

    Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

    Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

    Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

    Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

    Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
    решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Москва и область: +7 (499) 455-09-71
    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

    Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
    Консультация бесплатна!

    Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

    Источники


    1. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.

    2. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.

    3. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.
    4. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
    5. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here