Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Предлагаем статью на тему: "Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

[3]

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

[1]

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Довольно часто может возникнуть потребность в реализации своего кредитного жилья. На принятие такого решения могут повлиять следующие причины: увеличение жилплощади из-за пополнения в семье, трудности с ежемесячными выплатами по кредитным обязательствам, развод супругов и прочее. В этой статье говорится о том, как продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка.

Читайте так же:  Что проверяет служба безопасности при приеме на работу

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Итак, возможно ли продать квартиру в ипотеке? Реализация такого жилища имеет некоторые нюансы, так как оно будет являться объектом залога до того момента, пока в полном размере не будут выплачены обязательства по кредитному соглашению.

В федеральном законе от 16 июля 1998 года No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится, что жилплощадь, которая находится в ипотечной ссуде, можно реализовать только с согласия залогодержателя, то есть кредитора. Таким образом, продать такое жильё всё же возможно. Ниже будут рассмотрены основные варианты и условия продажи квартиры в ипотеке.

Основные способы продажи ипотечной квартиры

Для реализации недвижимого имущества можно воспользоваться одним из нижеперечисленных методов. В той или иной ситуации каждый метод будет выгоден по-своему.

Досрочное погашение ипотеки

Один из основных вариантов – это досрочное погашение займа. Получатель кредита может снять обременение с имущества, полностью погасив оставшуюся часть долга перед финансовой организацией.

Этот вариант подойдёт заёмщику, если приобретатель жилплощади согласится дать необходимую сумму денег для досрочного погашения ипотечного кредита. Не каждый пойдёт на такой риск, хоть и передача денежных средств будет подкреплена нотариально заверенным договором.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца в рамках досрочного погашения следующая:

  1. Получение разрешения банка на продажу ипотечной квартиры (клиент узнаёт оставшуюся часть суммы, требующуюся для досрочного погашения ссуды).
  2. Далее необходимо заключить соглашение у нотариуса между продавцом (заёмщиком) и покупателем на передачу денежных средств в качестве задатка, которые будут использованы на досрочное погашение.
  3. Следующим пунктом будет выписка всех членов семьи из ипотечной квартиры.
  4. Продавец вносит оставшуюся задолженность по ссуде и выводит имущество из-под обременения.
  5. Заключается договор купли-продажи жилища между продавцом и покупателем. Его следует заключать посредством Регистрационной палаты или МФЦ (многофункциональный центр). После этого клиент отдаёт продавцу оставшуюся сумму денег.

Продажа обязательств по ипотеке

Такой вариант реализации залогового жилища бывает выгоден клиенту, который желает купить квартиру, используя заёмные средства. Данный способ заключается в перезаключении ипотечного договора с продавца на нового заёмщика.

Для передачи долговых обязательств продавец и покупатель должны явиться в офис кредитора и заключить соответствующее соглашение. Регистрацией имущества в Росреестре занимается банковское учреждение.

Кредитор может отказать в переоформлении кредита на нового заёмщика по следующим причинам:

  • плохая кредитная история приобретателя жилплощади;
  • низкая заработная плата;
  • наличие действующих кредитов.

В списке выше приведены далеко не все причины отказа в получении кредита — с полным списком можно ознакомиться в соответствующей статье.

Необходимо знать, что в некоторых ситуациях кредитору выгодно сменить заёмщика. Этими ситуациями могут быть:

Порядок действий при продаже квартиры:

  1. Подать объявление о продаже и найти желающего на покупку.
  2. Вместе с приобретателем подать заявление на передачу действующей ссуды новому заёмщику.
  3. Дождаться одобрения от кредитора.
  4. В случае положительного решения следует заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности.
  5. По завершении всех действий следует забрать оставшуюся сумму денег у покупателя или кредитора (в случае безопасной сделки).

Снятие обременения с недвижимости в ходе сделки

Вариант реализации жилплощади, в ходе которого снятие обременения с имущества осуществляется в процессе сделки, очень напоминает первый метод с досрочным погашением займа. Главным отличием этого способа является участие кредитора в качестве получателя задатка и использование депозитарной ячейки.

К плюсам этого варианта можно отнести безопасность всех операций. В ходе всей процедуры банковское учреждение будет являться гарантом.

Порядок действий при использовании этого способа следующий:

  1. Первым делом необходимо получить согласие от займодателя на реализацию залогового имущества.
  2. Далее покупатель заключает с сотрудниками банка договор, заверенный у нотариуса.
  3. После этого ему необходимо внести деньги в депозитарную ячейку на оплату оставшегося долга по ссуде. Затем во вторую ячейку покупатель вносит оставшуюся сумму для продавца.
  4. После снятия обременения с жилого помещения оформляются остальные документы в Росреестре.
  5. Завершающим этапом сделки будет получение доступа к депозитарным ячейкам для кредитора и продавца.

Продажа жилья при помощи банка

Последний способ является самым невыгодным для должника. К этому способу кредитор прибегает только в крайнем случае — если заёмщик не платит по долговым обязательствам. Финансовая организация осуществляет все этапы реализации жилплощади самостоятельно. Жилище, которое является предметом залога, будет выставлено на торги. Как следствие, цена жилплощади будет минимальной, так как банку выгодно в кратчайшие сроки перекрыть свои убытки. Возможен вариант, что суммы денег, вырученной со сделки, хватает только на покрытие банковских убытков. Тогда можно вообще не получить своих денег.

Читайте так же:  Виды, сроки и способы получения страховой или социальной пенсии

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Процесс реализации жилья немного отличается во всех вышеперечисленных способах. Необходимо выбрать наиболее подходящий способ, а затем поэтапно следовать пунктам. Важно помнить, что продать имущество без банковского участия не получится, так как недвижимость служит залогом по кредиту.

Общие правила при продаже квартиры с обременением по ипотеке:

  1. Первым делом нужно уведомить свою банковскую организацию о намерении по продаже залоговой квартиры.
  2. Следующим пунктом будет поиск клиента.
  3. Далее покупатель передаёт задаток для обеспечения сделки (её следует заверить у нотариуса).
  4. После с имущества снимается обременение.
  5. Расчёт между продавцом и новым владельцем. Передачу денежных средств лучше производить, используя депозитарные ячейки, доступ к которым будет открыт после завершения всех последующих действий.
  6. Регистрация и оформление договора купли-продажи.
  7. Получение доступа к депозитарной ячейке.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо наличие следующих документов:

  • паспорта владельца;
  • договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке;
  • технического паспорта жилья;
  • выписки из ЕГРН;
  • согласия одного из супругов на продажу;
  • справки по оценке жилплощади;
  • справки, предоставленной управляющей компанией, которая подтверждает отсутствие задолженностей за коммунальные услуги;
  • при наличии в семье несовершеннолетних детей требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства;
  • справки или выписки из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Все эти документы нужно собрать в полном объёме, либо доверить всё это дело соответствующим специалистам.

Как правильно продать квартиру в ипотеке?

В процессе реализации ипотечной жилплощади не следует умалчивать тот факт, что жилище является объектом залога. Необходимо сразу поставить клиента в известность, что имущество находится под обременением.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть крайне выгодным предложением для нового владельца, так как её цена будет гораздо ниже рыночной.

Продать квартиру в ипотеке совсем не сложно, если следовать всем вышеперечисленным правилам. Вся процедура по реализации имущества займёт по времени около четырёх недель. Чтобы ускорить процесс и не допустить лишних ошибок, лучше будет обратиться в специализированные агентства по недвижимости. Профессионалы из агентства помогут своему клиенту совершить более выгодную сделку.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Читайте так же:  Как заплатить налоги

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.

Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:

  1. Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
    • привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
    • привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
  2. Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита, заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
  3. Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
    • самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
    • обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т.п.;
    • ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:

1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг

Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:

  1. Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
    • текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
    • новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
  2. Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
  3. Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка

Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.

Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.

По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.

Самостоятельное оформление сделки

Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:

Посреднические банковские услуги

При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты. Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:

  1. Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
    • одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
    • во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
  2. По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
  3. После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
  4. Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
  5. После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
  6. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.

Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность.

Читайте так же:  Как лишить родительских прав

При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2019 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.

Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:

  • посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
  • стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

Специфика военной ипотеки

Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.

В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.

Увольнение до наступления пенсионных оснований

Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:

  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

Увольнение по выслуге или на льготных основаниях

Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:

  • нет необходимости возврата ЦЖЗ;
  • средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.

Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.

Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

После покупки квартиры в ипотеку заемщик получает свидетельство о собственности, но его право распоряжаться имуществом ограничено, поскольку оно находится в залоге у банка. В ряде случаев может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Несмотря на обременение, провести сделку реально.

Можно ли законно продать ипотечную квартиру

Если квартира куплена за счет заемных средств, при ее оформлении на нового владельца возникает ипотека в силу закона и автоматически имущество становится залоговым. Его можно использовать по назначению, в том числе сдавать в аренду, но самостоятельно продать ипотечную квартиру заемщик не сможет. В регистрации сделки откажут, поскольку наложено обременение. Но даже если продажу удалось совершить, банк в любой момент может ее оспорить.

Тем не менее, закон отвечает на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, положительно. Для этого необходимо заручиться согласием банка. То есть, должны быть учтены интересы второй стороны договора — залогодержателя.

Финансовые организации, как правило, не препятствуют проведению сделки, поскольку заемщик имеет на это право. Но банк, как заинтересованная сторона, будет контролировать все процессы. Возможность продажи ипотечного жилья иногда прописывают в кредитном договоре, здесь же могут быть предусмотрены за это штрафные санкции.

Ссуда на покупку квартиры является целевой, поэтому реализация имущества до окончания срока соглашения подразумевает полное досрочное погашение оставшейся суммы основного долга и снятие кредитных обязательств. Продать жилье и продолжать совершать ежемесячные взносы нельзя.

Зачем продавать ипотечную недвижимость

Ипотека — долгосрочный займ и за время действия договора могут произойти события, требующие смены жилья. В этом случае не остается другого варианта, как продать ипотечную квартиру. Чаще всего возникают следующие обстоятельства:

  • ухудшение финансового положения и, как следствие, невозможность справляться с долговой нагрузкой;
  • необходимость переезда в жилье большей площади, связанная со свадьбой или рождением детей;
  • потребность разменять квартиру, возникающая при разводе супругов;
  • переезд в другую местность, связанный со сменой работы или необходимостью ухода за родственником;
  • получение прибыли, если приобретение жилья в ипотеку было способом инвестирования.

Все эти жизненные ситуации сопряжены с необходимостью продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.

В каких случаях нельзя продать ипотечную квартиру

В некоторых случаях заемщик не сможет самостоятельно заниматься реализацией ипотечной квартиры:

  1. Произведена незаконная перепланировка жилья без ведома банка. Кредитор должен знать о состоянии залога. Прежде чем проводить перестройку, необходимо заручиться его согласием. Финансовая организация имеет право не разрешить перепланировку, если посчитает, что она повлияет на снижение стоимости имущества.
  2. При наличии неоплаченных долгов за коммунальные услуги, просроченной задолженности по кредитам, сотрудники ФССП могут наложить запрет на совершение регистрационных действий с имуществом. Сделка по купле-продаже такой квартиры возможна только после погашения всех долгов, закрытия исполнительного производства и снятия запрета.
  3. Отсутствие ежемесячных обязательных выплат по ипотеке может спровоцировать ситуацию, при которой банк сам инициирует продажу залогового имущества. Квартира будет выставлена на торги, интересы заемщика в этом случае банк учитывать не будет. Кредитор вправе забрать залоговую недвижимость, даже если это единственное жилье.
Читайте так же:  Программа ипотеки для молодых специалистов ржд

Таким образом, залогодатель обязан содержать предмет залога в надлежащем состоянии и сообщать банку обо всех изменениях, которые с ним происходят. В его интересах не допустить ситуацию, когда имущество реализуется в принудительном порядке и самостоятельно инициировать продажу, если нет возможности выплачивать кредит.

Как продать залоговую недвижимость

Приняв решение о продаже квартиры с ипотекой, и согласовав его с банком, необходимо запросить точный остаток основного долга. Если сумма небольшая, возможно будет выгоднее взять нецелевой потребительский кредит, с его помощью погасить ипотеку, вывести квартиру из залога и продавать без обременений. Это самый простой и выигрышный для заемщика вариант, поскольку банк не будет контролировать сделку.

Наличие обременения снижает стоимость жилья относительно среднерыночного показателя, поскольку это усложняет процесс оформления и сопряжено для покупателя с определенными рисками. Но и скрывать факт того, что квартира находится в ипотеке, не имеет смысла, поскольку человек, приобретающий жилье в любом случае узнает об этом.

Если остаток кредита большой, в зависимости от сложившейся ситуации можно выбрать один из следующих способов продажи.

Снятие обременения с помощью задатка

Суть процедуры состоит в том, что задаток, который дает покупатель до оформления сделки, идет на досрочное погашение ипотеки. После этого происходит стандартная регистрация прав нового владельца. Этот способ целесообразен, если сумма к погашению небольшая. В противном случае покупатель рискует понести значительные потери, если продавец изменит решение и откажется от продажи. Оформление включает следующие шаги:

  • согласование с кредитором и определение размера задолженности;
  • поиск покупателя, составление договора задатка и регистрация его у нотариуса;
  • внесение денег, закрытие кредита и вывод имущества из залога;
  • окончательный расчет и оформление сделки.

Снятие обременения в момент сделки

Еще один способ, позволяющий продать квартиру в ипотеке, предполагает, что покупатель выкупает залог у банка. Это достаточно безопасный вариант для всех заинтересованных сторон соглашения. Единственный минус — процедура займет больше времени. Для ее реализации потребуются следующие шаги:

  • согласовывается возможность продажи с кредитной организацией и выясняется оставшаяся сумма;
  • находится покупатель, который заключает с банком договор о выкупе залога и заверяет его нотариально;
  • арендуются два банковских сейфа, в один из которых закладываются деньги, предназначенные для закрытия ипотеки, а во второй – остаток средств для продавца;
  • жилье выводится из залога, сделка купли-продажи регистрируется;
  • банк и продавец забирают деньги из сейфов.

Продажа квартиры с долгом

Если покупатель планирует воспользоваться жилищным кредитом, можно оформить продажу как передачу долговых обязательств. В этом случае действия будут следующими:

[2]

  • продавец согласует продажу с залогодержателем;
  • покупатель подает стандартную заявку на ипотечный займ и предоставляет полный пакет документов;
  • при получении одобрения от банка проводится повторная оценка жилья;
  • банк и покупатель заключают договор;
  • права на квартиру и обременение регистрируются на нового владельца;
  • продавец освобождается от долговых обязательств и получает положенную ему сумму.

Если залогодержатель не одобрил жилищный займ покупателю, можно воспользоваться услугами стороннего банка.

Продажа квартиры с ипотекой для военных

Недвижимость военнослужащего, приобретенная на средства от целевого жилищного кредита, регистрируется в Министерстве обороны. Право совершать сделки купли-продажи у собственника появляется после полного погашения задолженности или после того, как его военный стаж достигнет 20 лет. Если необходимость продажи связана со сменой региона, в котором служит владелец жилья, он получит согласие на реализацию имущества.

Продажа жилья банком

Самый невыгодный способ продажи квартиры в ипотеке — когда ее реализацией занимается кредитная организация. Чаще всего он применяется, если у должника существенно изменилось финансовое положение, и он не может вносить ежемесячные платежи. Цену определяет залогодержатель, не учитывая интересы продавца. Всю процедуру, в том числе поиск покупателя, проводит банк . Если после реализации и закрытия жилищного кредита остаются денежные средства, они передаются продавцу.

Если жилье куплено с участием материнского капитала

Можно продать квартиру в ипотеке, если при покупке были использованы средства материнского капитала. Порядок действий будет таким же, как и при стандартной реализации, однако добавятся новые пункты:

  • необходимость согласия на продажу органов опеки;
  • взамен подаваемой квартиры нужно приобрести новое жилье;
  • у детей должны быть выделены доли.

Для покупателя такая сделка является довольно рискованной, так как при выявлении факта ущемления прав ребенка она может быть оспорена.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, продать квартиру в ипотеке можно любым из приведенных способов. Основное параметр, который нужно соблюсти – согласовать сделку с банком и поставить в известность покупателя, что жилье находится в залоге.

Источники


  1. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

  2. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.

  3. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
  4. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.
  5. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here