Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий

Предлагаем статью на тему: "Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию. Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались. Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2019 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности Выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Список необходимых документов

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете. Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки. Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

[2]

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2019 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему. Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Читайте так же:  Преимущества потребительских кредитов от райффайзенбанка

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа

Продажа квартиры – сложный и муторный процесс, включающий долгие сборы документации, поиск покупателя, заключение договоров и извлечение максимальной выгоды от продажи, не пресекая законодательства Российской Федерации. Однако, и без того трудный процесс может стать еще труднее, когда в квартире прописан несовершеннолетний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Здесь вы узнаете, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и какие документы для этого необходимы.

Роль законодательства в этом вопросе

В 2001 году Госдумой был принят законопроект, который гласил, что при составлении договора купли-продажи, обмена и дарения квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, опекуны должны получить разрешение у муниципальных органов попечительства.

Мало кто осведомлен о том, что в 2008 году закон был отменен, и теперь необязательно тратить время на получение разрешения в подобных органах.

Однако, этот законопроект распространялся лишь на те случаи, в которых несовершеннолетние были просто прописаны на определенной жилплощади.

Если ребенок имеет долю собственности (определенную площадь квартиры), то перед продажей необходимо пообщаться с представителями органов попечительства и получить разрешение на сделку. Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, имеющим долю собственности

Приватизировать квартиру, которая находится в чужой собственности, невозможно. Тем более, когда долю собственности держит несовершеннолетний.

Доля ребенка при продаже квартиры не может быть ниже, чем доля другого собственника квартиры. К примеру, в семье из трех человек, несовершеннолетний имеет право на треть жилплощади.

Получение разрешение в органах опеки и попечительства

До того как оформить договор на обмен, дарение и продажу квартиры, необходимо получить разрешение у органов попечительства. Вы должны доказать, что новая квартира, купленная на деньги с продажи старой, будет ничуть не хуже (т.е. соответствовать по площади и району).

Для того, чтобы получить это разрешение, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  1. Для начала нужно обратиться в орган попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего (либо органы опеки при муниципалитете района). Вас проконсультируют насчет необходимых документов и схем продажи квартиры
  2. В процессе подготовки документов на продажу недвижимости, необходимо повторно посетить орган попечительства и предоставить заявление. Ребенок, достигший 14-летия, подписывает заявление сам, в ином случае за ребенка ставят подпись родители
  3. Если ребенок получает столько же квадратных метров в собственность, сколько было и в старой, орган попечительства выдает разрешение на продажу. В противном случае вы должны увеличить долю собственности ребенка
  4. Далее начинается процесс продажи: сбор необходимой документации, регистрация договоров и очереди в нотариальных конторах. Рекомендуем обратиться за помощью к проверенным третьим лицам или риелторам.

Образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка.

Нестандартные ситуации продажи квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми

Существуют ситуации, при которых приобретение новой квартиры с последующим выделением доли несовершеннолетнего совсем необязательно. К примеру, семья продает старую квартиру и переезжает в другой город: тогда деньги, вырученные с продажи, переводятся на счет ребенка и его родители (или опекуны) ищут новую жилплощадь в другом городе.

Обычно, на это выделяется 3 месяца. Второй случай – это покупка квартиры в новостройке. Тогда получить разрешение в органах попечительства гораздо сложнее.

Какую долю выделить несовершеннолетнему, чтобы получить разрешение у органов попечительства?

Некоторые опекуны шли на такую хитрость: совершается покупка одной небольшой комнаты, где прописывают ребенка и отдают ему право собственности на эту жилплощадь. Но при этом не учитывался тот факт, что несовершеннолетний не может быть прописан один: как минимум на жилплощади должна быть зарегистрирована его мать.

И тут всплывает другая проблема: оказывается, на такой маленькой жилплощади нельзя прописывать двух людей. В итоге вы не только не получаете разрешения у органов попечительства, но и теряете средства на покупку ненужной комнаты.

[1]

Для того, чтобы получить разрешение, поинтересуйтесь у представителей подобных органов, какой вид жилья они одобряют. После выбора квартиры вы прописываете такую же долю несовершеннолетнего, как и в старой квартире.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в этой статье.

Читайте так же:  Как получить 3 группу инвалидности - заболевания, льготы и пенсия

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком: порядок получения разрешения и оформления документов

В процессе получения разрешения в органах попечительства должны участвовать оба родителя (либо опекуна). Если же они находятся в разводе, и о месте дислокации одного из них ничего не известно, дело незамедлительно переводится в суд.

Как решить проблему с судом?

  • Лишение родительских прав отсутствующего родителя (либо постановление, утверждающее, что человек пропал без вести)
  • В случае его смерти необходимо предоставить суду свидетельство о смерти
  • Если же он находится в другой стране, достаточно его письменного разрешения, заверенного нотариально в местном консульстве Российской Федерации

Пример: на предыдущем месте жительства ребенок имел долю размером с треть жилплощади (допустим, 20 квадратов). Тогда и в новой квартире он должен получить те же 20 квадратов.

Когда органы опеки не дают разрешение на продажу?

Независимо от ваших действий, существуют конкретные случаи, в которых исключена продажа квартиры с зарегистрированным в ней ребенком:

  • В случае, когда вы намерены покупать новую недвижимость в рассрочку
  • При покупке квартиры в незавершенной новостройке
  • Если юридически – это дарение и продажа одновременно
  • Когда новая квартира находится в месте со слабо развитой инфраструктурой или в неблагополучном районе
  • В случае, когда новая жилплощадь гораздо меньше, чем старая
  • Новое жилище не оборудовано специальными коммуникациями (обогревание, вентиляция, электричество, водопроводные и газовые трубы)

Все эти запреты обходятся при достижении 18-летия, когда собственник недвижимости сам вправе распоряжаться своим имуществом.

Также право на самостоятельные сделки может получить и 16-летний, устроившийся на работу и получивший полный социальный пакет. Также это происходит при женитьбе и занятиях индивидуальным предпринимательством.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним не собственником.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником имущества

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который в ней прописан, но не имеет долю собственности, не требует разрешения органов попечительства. Для продажи такой недвижимости вы должны просто-напросто выписать ребенка.

Нельзя продавать квартиру с «сюрпризом», ведь новый владелец не сможет выписать несовершеннолетнего. Другое дело, когда там прописан взрослый, его-то можно выписать в никуда; с несовершеннолетними такие дела не проходят.

Сперва необходимо зарегистрировать ребенка в другой жилплощади, которая соответствует всем техническим и санитарным нормам: ветхое и антисанитарное помещение не понравится секретарю из паспортного стола, и тот откажется от выписки ребенка со старой квартиры. Отличным решением станет место регистрации одного из родителей (или квартира родственников).

Когда вы зарегистрируете несовершеннолетнего на новом месте, его автоматически выпишут из старой квартиры, и вы сможете ее продать. Чтобы удостовериться в том, что ребенок выписан оттуда, достаточно запросить в паспортном столе распечатку из домовой книги.

Больше информации о том, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры — тут.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: Документация для оформления сделки

После того как вы пройдете все подготовительные этапы, включающие получение разрешения у попечительных органов и выписку несовершеннолетнего со старого места жительства, необходимо подготовить все необходимые документы для продажи квартиры:

  • Кадастровый паспорт
  • Паспорта, удостоверяющие личность собственников жилплощади
  • Лицевые счета
  • Выписка из домовой книги
  • Справки из органов технической инвентаризации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и где его получить — узнайте в материалах новой публикации.

Судебная практика по данной категории споров

Имеют место случаи, когда при покупке новой квартиры несовершеннолетнему выделяется очень мало жилплощади. Обычно это происходит, когда его родители находятся в разводе, и ребенок проживает лишь с одним из них.

Тогда начнется судебное разбирательство между родителями, и судья выносит решение в пользу того, кто предоставляет ребенку больше жилплощади. Несовершеннолетний переезжает к другому родителю, а купленная квартира продается.

Также суд имеет право аннулировать сделку, в ходе которой квартира с хорошими и комфортными условиями для ребенка меняется на дом с «удобствами» на улице. Судебная практика показывает, что обмен квартиры невозможен в данном случае.

Заключение

Если же вы попали в подобную ситуацию, когда необходимо продать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним, обратитесь в паспортный стол по вопросу регистрации в новом месте с последующей выпиской.

Если же ребенок имеет свою долю собственности, используйте наши рекомендации, чтобы пройти по самому легкому и быстрому пути для продажи вашей недвижимости. Желаем удачи!

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, вы можете узнать в следующем видео с рекомендациями специалиста по недвижимости:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа ”

Здравствуйте.Мы хотим купить квартиру,но там один из собственником несовершеннолетний ребенок.Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры?

Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий

Как правило, ребенок получает долю в квартире или жилом доме в результате дарения или наследования по закону или завещанию, а также при приватизации родителями жилья, полученного от государства (как вариант, при использовании материнского капитала для покупки жилья). Законодательство Российской Федерации надежно охраняет интересы детей. Лишить ребенка принадлежащего ему имущества или ухудшить условия, в которых он проживает, невозможно ни при каких обстоятельствах.

Что же делать родственникам несовершеннолетнего, перед которыми встал вопрос о продаже квартиры или иного жилья, часть которого принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста? В каких ситуациях закон допускает продажу такого имущества?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Порядок продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Если продажа квартиры является необходимостью (например, в случае расширения имеющейся жилплощади или раздела имущества между бывшими супругами), нужно выполнить следующие действия:

Обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на продажу имущества. Только здесь можно получить документ, на основании которого заключенная сделка купли-продажи будет считаться действительной.

Разрешение выдают только при условии, что заявитель сможет обосновать свою просьбу документами, подтверждающими, что в случае продажи квартиры права ребенка не будут ущемлены, т.е. стоимость имущества, которым он обладает, не будет уменьшена в случае приобретения иного жилья на его имя.

[3]

Таким образом, для получения разрешения необходимо, чтобы ребенку была выделена доля в:

  • новом жилье, приобретаемом вследствие реализации предыдущего;
  • уже имеющемся жилье у родителей или других родственников в том случае, если покупка нового жилья не планируется.

Стоит обратить внимание на жилищные условия в новой квартире. Если она имеет большую площадь по сравнению с предыдущим жильем, но при этом не является отапливаемой, не имеет водоснабжения и иных коммуникаций, расположена вдали от объектов инфраструктуры (при условии что в предыдущем жилье эти показатели отличались в лучшую сторону), органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу.

Читайте так же:  Условия оформления автокредитов в различных банках

Для того чтобы не попасть в ситуацию, при которой вариант обмена уже найден, бумаги готовы и дело только за решением опеки, которая, рассмотрев предоставленные документы, не дает своего разрешения, необходимо осуществить предварительный визит в указанное учреждение.

Получив сведения о том, какие требования предъявляются к приобретаемому жилью в конкретной ситуации, можно подобрать квартиру, руководствуясь данной информацией.

Визит в органы опеки должны нанести оба родителя несовершеннолетнего ребенка. В том случае, если один из супругов отсутствует, необходимо представить его нотариально заверенное согласие на продажу части собственности ребенка. Если родитель является без вести пропавшим, и установить его местонахождение не представляется возможным, необходимо предъявить решение суда о присвоении ему указанного статуса.

Пакет документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства

Для вынесения решения о предоставлении возможности продажи жилья, другим его собственникам необходимо представить следующие документы в государственный орган:

  • заявление;
  • документацию, подтверждающую право собственности ребенка на долю в жилом помещении;
  • договор купли-продажи на новое жилое помещение;
  • выписки со счетов обеих квартир (как приобретаемой, так и продаваемой), чтобы подтвердить отсутствие обременения жилья неуплаченными налогами, задолженностью по квартплате и иными долговыми обязательствами;
  • свидетельство о рождении ребенка, являющегося собственником доли в жилом помещении.
Видео (кликните для воспроизведения).

По итогам рассмотрения указанных документов выдается разрешение на продажу квартиры.

Заключить договор купли-продажи. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и совершить сделку согласно законодательным нормам. Продажа прежнего жилья должна осуществляться одновременно с покупкой нового. После того, как новая квартира переходит в собственность покупателей, ребенка необходимо зарегистрировать по новому адресу.

Уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки. После оформления всех документов, необходимо представить в указанный орган копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, не уступающую по всем характеристикам его предыдущему имуществу.

В каких случаях органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу жилья?

Сотрудники указанного органа со всей тщательностью подходят к изучению жилищных условий ребенка для того, чтобы ни в коей мере не ущемить его права по итогам сделки. Вероятность того, что в выдаче разрешения будет отказано, довольно велика в следующих случаях:

  • если новая квартира приобретается в рассрочку при том, что одновременно реализуются все жилые помещения, имеющиеся у собственника;
  • если помимо договора купли-продажи оформляется договор дарения;
  • если приобретаемая квартира располагается в строящемся доме (т.е. по факту еще не существует);
  • если площадь приобретаемого жилья уступает по площади предыдущей квартире, или жилые условия ухудшаются каким-либо иным образом.

В любом случае, если у органов опеки возникают малейшие сомнения в том, что новые условия будут для ребенка лучшими, нежели прежние, они не дадут своего разрешения на осуществление сделки.

Итак, продать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку непросто, но возможно. Главным условием реализации такой жилплощади является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

В том случае, если хотя бы один существенный момент будет упущен из виду, в будущем на его основании суд может вынести решение о признании сделки купли-продажи недействительной, что принесет немало проблем всем ее сторонам. Заручившись согласием представителей указанного органа можно смело оформлять соглашение и переселяться в новое, большое и уютное жилье.

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.

    Разрешение органов опеки и попечительства;

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры;

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать

Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.

    Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Читайте так же:  Как должна проводиться аттестация муниципальных служащих

Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

Выписка из домовой книги;

Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

Выписка из лицевого счета;

Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Для любого гражданина, кто хоть раз сталкивался с продажей недвижимости, это время вспоминается с тяжелым вздохом. Действительно, это непросто, но еще труднее, когда дело касается квартиры, в которой есть доля ребенка. Не все понимают, почему продажа квартиры с долей ребенка доставляет много хлопот. А вопрос о продаже такой квартиры становится очень актуальным именно в самый неподходящий момент: когда появляется новый член семьи и места уже не хватает никому.

Чаще всего родители приходят к решению продать старую, маленькую квартиру и купить с большей квадратурой или дом, где каждому члену семьи найдется свой уголок. Не нужно паниковать, осуществить продажу, где есть доля ребенка в квартире, хоть и трудно, но реально.

Вся процедура будет сопровождаться нюансами, которые нельзя оставлять без внимания. В гражданском кодексе прописаны все условия такой продажи, и каждый желающий может с ними ознакомится. Но самым главным условием является отсутствие ущемления прав ребенка и предоставление в новой квартире такой же, по стоимости, доли или даже больше. Если это главное правило соблюдено, никто не сможет отказать в осуществлении такой сделки.

Доля ребенка в доме

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Для начала собственнику нужно обратиться за разрешением в попечительский совет. Именно он и только он может дать зеленый свет, и без его разрешения продолжать дело нет смысла. Во время обращения в органы опеки гражданин должен понимать, что взамен старой доли у ребенка должна появится такая же новая доля в новой квартире или на другой жилплощади. Если сотрудники опеки решат, что права ребенка нарушаются или новая часть не такая же, как старая, то они тут же дают отказ, и любая совершенная сделка сразу же расторгается в судебном порядке. Поэтому для родителей, желающих продать дом, есть две версии событий:

  • для родителей, которые решили продать дом, но не покупать новый, нужно переписать долю на ребенка в другой квартире/доме/комнате (у родственника);
  • для родителей, которые продают и покупают другую жилплощадь взамен, должны переписать на ребенка долю, равнозначную первой.

Обратите внимание! Подарить другую жилплощадь взамен старой нельзя.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры

Законодательство России разрешает гражданам любого возраста иметь свою собственность. То есть, от 0 лет ребенок может быть единоличным собственником, несмотря на его недееспособность. Сделки, проводимые с такой собственностью до четырнадцати лет, буду заверять личной подписью его родители или опекуны, а после четырнадцати, с согласием этих же опекунов, подросток сам заверяет все бумаги.

Читайте так же:  Как правильно открыть индивидуальный инвестиционный счет альфа-банка

Полноценный и единственный собственник

Как выделить долю после продажи правильно

Перед началом всех действий с квартирой целесообразно будет обратиться в опекунский отдел и проконсультироваться по поводу вопроса, на какой вид жилья сотрудники могут выдать, в этом конкретном случае, разрешение. Часто опекуны прибегают к методу покупки комнаты, соизмеримой детской доле, и оформляют ее полностью на несовершеннолетнего. Но такую схему редко одобряют лишь потому, что проживание маленького ребенка в комнате самому невозможно, а на двоих (с мамой или отцом) этой площади мало. Если прошлая часть составила ⅓ от общего размера, то и в новом доме эта доля должна быть по квадратам такая же или больше.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Документы и весь процесс

Первым делом, как говорилось выше, нужно получить дозволение от органов попечительства. Во время обращения и приема у сотрудника должны находиться как оба родителя (опекуна), так и сам ребенок. Если один из представителей не может находиться на приеме из-за несогласия на продажу, развода или о его местонахождении нет информации, то такое дело сразу попадает под компетенцию суда. Смерть (при наличии справки) второго опекуна может принять сотрудник опекунского совета и вынести решение без участия судьи. Вторым возможным способом решить вопрос без суда является наличие соглашения от отсутствующего представителя. Такие разрешения должны быть заверены у нотариуса или консула (если гражданин находится в другой стране).

Дополнительная информация! Если ранее суд вынес постановление о пропаже без вести родителя, то это постановление можно принести на встречу, и обращение в суд снова не понадобится (опекать и решать все вопросы по ребенку теперь может оставшийся родитель).

Помимо самого обращения потребуется предоставить ряд документов. Список может меняться даже в пределах одного города, поэтому точный перечень лучше узнавать у сотрудников того учреждения, в которое будет подано обращение.

Самый распространенный пакет состоит из:

  • внутренние паспорта обоих родителей (оригинал и копия);
  • паспорт несовершеннолетнего или его свидетельство;
  • документ, который является подтверждением покупки жилья и в котором прописано, что этот несовершеннолетний получит свою часть;
  • прошение на получение разрешения;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • бумаги на жилье, выставленное на продажу (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги);
  • лицензия, выданная нотариусом, как разрешение на продажу;
  • выписка об отсутствии задолженностей на старой и новой жилплощади;
  • квитанция об выплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи на новое жилье;
  • иные документы по предписанию конкретного муниципалитета.

После этого сотрудник рассматривает заявление и проводит личную оценку тому, будут ли нарушены права малолетнего. Также родители подписывают заявление, где они обязуются соблюдать все права маленького члена семьи.

Дополнительная информация! Для более успешного прохождения собеседования на него лучше приглашать и собственника дома, который будет покупаться, чтобы он дал официальное подтверждение на продажу квартиры.

Минус на бланке — отказ в продаже

Есть достоверно известные ситуации, в которых ни один опекунский совет не выдаст свое разрешение. К таким относят:

  • новое жилье покупается в ипотеку или рассрочку;
  • если новое жилье оформляется по договору дарственной (продажа квартиры как подарок освобождает от налога);
  • новое жилье приобретается в новостройке и еще не сдано окончательно;
  • новый дом меньше по квадратуре, чем старый;
  • в новом жилье отсутствуют требуемые удобства (ванна, кухня);
  • недвижимость находится в районе без развитой инфраструктуры.

Важна информация! Все хлопоты с органами опеки актуальны только до наступления дееспособности ребенка. Иногда до наступления 16-ти летия, если подросток устроился на работу с сильным соц. пакетом, имеет свое дело или вступил в брак.

Иногда разрешается после продажи недвижимости денежную долю ребенка внести на закрытый счет в банке, которым он лично сможет воспользоваться только когда станет совершеннолетним.

Поспособствовать разрешению может подтверждение таких фактов:

  • улучшенная экологическая ситуация на новой недвижимости;
  • усовершенствованная инфраструктура там, куда запланирован переезд;
  • наличие лучшей климатической ситуации, чем в старом городе;
  • справка из новой работы в предполагаемом месте новой недвижимости, где он будет зарабатывать больше.

Что делать после получения соглашения?

Решение от органов опеки выдается через 10 рабочих дней после обращения. В нем указывается адрес квартиры, которая будет продаваться, и адрес квартиры, которую планируют покупать. Далее владелец выписывает всех, в том числе и несовершеннолетнего из квартиры, на основе разрешения.

Совершение сделок в одно время

Видео (кликните для воспроизведения).

После всех этих особенных действий продажа квартиры приобретает обычный вид:

  • Вместе с нотариусом обе стороны заключают договор купли-продажи старой квартиры и новой.
  • Подается запрос на регистрацию прав собственности на новых владельцев.
  • Реализация и приобретение жилплощади должна пройти одновременно.
  • После лица, вступившее в права собственности (родители или граждане, имеющие опекунство), подают на регистрацию ребенка по новому адресу.
  • В довершении родители передают договор о покупке жилья плюс документ, подтверждающий наличие у ребенка новой доли.

Реализация жилья, которым владеет недееспособный, несовершеннолетний граждан разрешена, но занимает очень много времени. Наличие множества нюансов пугает, но если в них разобраться, то продать дом вполне реально.

Источники


  1. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  3. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
  4. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
  5. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here