Изменения в земельном законодательстве

Предлагаем статью на тему: "Изменения в земельном законодательстве" с комментариями специалистов. В статье собрана полная и всесторонняя информация, позволяющая найти ответ на все вопросы. Если же вы не нашли ответ на вопрос, то в любой момент можно обратиться к нашему дежурному юристу.

С 1 января 2018 года собственники могут лишиться своих участков?

Главная » Земля » С 1 января 2018 года собственники могут лишиться своих участков?

Довольно актуальной на сегодняшний день является проблема дезинформации людей, которые, начитавшись различных недостоверных источников, хватаются за голову, предполагая, что уже вот-вот их могут лишить права собственности в отношении земель, владельцами которых они по праву являются.

Вопрос о том, кто именно подпадает в так называемый «Черный список» тех, кто может лишиться права собственности на участок земли с приходом следующего года, смотрите в этой статье.

Почему собственники могут лишиться земельных участков с 1 января 2018 года

Вступившие в законную силу поправки Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в дальнейшем – «Закон о недвижимости») привносят установление новых правил, которые граждане обязаны соблюдать в отношении регистрируемого ими права собственности на участок земли. Закон о недвижимости также указывает на то, что в качестве такового могут выступать участки для ведения личного подсобного, а также дачного хозяйства, участки под индивидуальное гаражное, жилищное строительства.

Новый закон регламентирует порядок снятия земельного участка с кадастрового учета и устанавливает, что, в случае, если с момента его постановки на учет прошло более пяти лет, к тому же, он не был внесен в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), такой участок подлежит снятию с кадастрового учета. Дальнейшее владение землей осуществляет муниципальное образование.

Вышеописанное означает, что первым делом нововведения могут нанести удар по дачникам, ведь участки, приобретенные дачниками-пенсионерами 30-40 лет назад вряд ли заботились тогда о постановке своих земель на учет в ЕГРН.

Стоит отметить еще и тот факт, что согласно существующим нормам права, право собственности на земельные участки может перейти муниципальному образованию еще и в том случае, если хозяина земли не находят в ЕГРН уже на протяжении пяти лет, то есть пять и более лет земля документально считается бесхозной. В таком случае судебное заседание, на котором будет рассматриваться вопрос о переходе права собственности на земельный участок может быть реализовано без приглашения фактического его владельца.

Признание земельного участка бесхозяйным должно удовлетворять следующим основаниям:

  • земельный участок не должен быть внесен в кадастровый учет;
  • неизвестно, кому принадлежит право собственности на участок;
  • собственник отказался от права собственности на объект;
  • объект никому не принадлежит на праве собственности.

Признание земельного участка бесхозяйным влечет за собой постановку его на учет в Росреестр на основании заявления органа муниципального образования, на территории которого находится данное имущество.

С начала 2018 года для того, чтобы иметь возможность распоряжаться участком по собственному усмотрению, то бишь, продавать его, дарить, передавать по наследству, вы должны встать на учет в ЕГРН и, плюс ко всему, отметиться в кадастровой карте, то есть, осуществить так называемое межевание.

Изменения в законе об ускоренном изъятии земельных участков

Ни для кого не является большим секретом, что призвание средств массовой информации является раздувание даже, казалось, бы ничем не примечательной новости в масштабный апофеоз, который по факту представляет из себя всего лишь поправки в законодательстве, введение в силу которых продиктовано развитием общества.

Информационные ресурсы, направленные на получение максимально возможных рейтингов, активно публикуют данные о лишении права собственности на участки земли. Главным образом, упоминая эту тему, СМИ указывают на 251-ый Закон 2015 года. Однако, как нам известно, на дворе 2017 и 251-ый Закон утратил свою актуальность с появлением в прошлом году ФЗ под номером 361.

Законодательство претерпело ряд изменений в категории права собственности на недвижимое имущество, как следствие, обновленный 361-ый ФЗ включает в себя нововведения в сфере экономики, в частности, институт кадастровой регистрации.

Наиболее ярко выраженное обновление законодательства произошло на примере ФЗ под номером 221, принятый еще в далеком 2007 году и, определяющий государственный кадастр. Ряд изменений было введено в законную силу в содержание 218-ого ФЗ, который, на секундочку, регулирует процесс регистрации недвижимости документально.

О том, какие изменения были внесены в вышеуказанное законодательство, рассмотрим далее. Помимо увеличения списка субъектов кадастровой деятельности, появилось уточнение порядка обжалования решения о постановке на учет кадастром. Также теперь может быть реализована регламентация деятельности субъектов кадастровой деятельности.

Подводя итог анализа введенных в законную силу законодательных актов за последние два года, следует отметить, что объекты недвижимости, постановленные на кадастровый учет и, не зафиксированные за собственником в течение пяти лет со дня учета, не снимаются с него.

Стоит отметить, что при этом Росреестр обязуется доводить до сведения муниципального образования о существовании таких объектов, реализуя осведомительную функцию. Не стоит забывать и о том, что участки земли, которые не имеют владельцев в документальном порядке числятся в собственности соответствующего муниципального образования, на территории которого находится этот участок. Для того, чтобы владеть участком не только фактически, обратитесь с заявлением в органы муниципального образования!

[1]

Изъятие земельного участка у собственника.

Документы для межевание земельного участка смотрите тут.

С 2018 года нельзя будет распоряжаться землей, границы которой не узаконены

Нововведение, которое гласит о запрете обмена, продажи, дарения участка земли в случае, когда его границы не установлены в законном порядке, вступит в силу 01.01.2018.

Трактовка закона является настолько четкой, что ни о каких исключениях не может быть и речи. Это означает, что, даже, лица, имеющие свидетельство о праве собственности на конкретный объект недвижимости, не смогут им распоряжаться в полной мере без обозначения в кадастровой карте, ранее обозначенного межевания.

В случае, если вы постановили на государственный учет кадастра свою недвижимость, однако, не узаконили ее границы, то вам все равно придется проходить процедуру межевания. Поэтому сразу узаконивайте все процедуры по межеванию, а потом передавайте все отмеченные данные в Росреестр.

Без межевания регистрации Росреестру подлежат только лишь следующие участки земли:

  • если земельный участок предназначен для личного, подсобного хозяйства, садоводства или индивидуального гаражного или жилищного строительств;
  • если у вас в наличии есть документы, выданные вам ранее без необходимости межевания;
  • если право возникает у вас в случае переоформления права бессрочного пользования участком земли.

Однако, необходимо отметить, что данные основания выступает в качестве исключений только до 01.01.2018. После указанной даты для осуществления дарения, продажи, обмена собственности, вы должны будете пройти межевание.

Читайте так же:  Что должно быть в уголке потребителя – необходимые документы, контролирующие органы и информация

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок

Кадастровая регистрация участка земли связана с множеством нюансов, не учитывать которые вы не можете. Нюансы зависят от того, какой объект недвижимости в скором времени подлежит регистрации на правах собственности. Основные тонкости заключены в актах законодательства, так что, вам не составит труда их отыскать.

Мы рассмотрим необходимый для сдачи пакет документов и действия на примере общего случая.

Итак, для прохождения регистрации, во-первых, соберите следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт;
  • документ, свидетельствующий о переходе к вам права собственности на объект;
  • передаточный акт;
  • удостоверение личности нового и прежнего хозяина (только нового, в случае, если собственностью владеют впервые);
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление для прохождения регистрации.

Далее сдайте, собранный вами пакет документов в Росреестр, после чего ожидайте ответа ФРС в течение двух или более недель. После получения ответа, получите выписку о записи из единого государственного реестра недвижимости в день, который вам назначат.

В случае, когда регистрации должен подлежать не только земельный участок, но и имущество, находящееся на нем, после получения положительного ответа относительно регистрации земли, подайте документы для регистрации и имущества.

От вас потребуется:

  • удостоверение личности;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт или план;
  • декларация, заверенная у нотариуса по всем постройкам на земельном участке;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Это все, что вам необходимо знать о действиях по стандартной кадастровой регистрации.

Как провести межевание земельного участка

Наконец узнаем о процедуре межевания (о процедуре обозначения в кадастровой карте графически). Процесс обозначения стоит разделить на 9 взаимосвязанных этапов, которые приведены ниже в оптимальной последовательности.

Первым делом, найдите геодезическую компанию, занимающуюся осуществлением работы по установлению и фиксации грани земельного участка. Затем, соберите пакет документов, он индивидуален для каждого собственника (его список узнайте у геодезической компании). Далее подпишите договор с геодезической компанией, чтобы не оказаться жертвой мошенников.

После заключения договора геодезическая компания устанавливает данные, в частности, производит съемку на местности, устанавливает границы, координаты, которые запечатлеваются в акте по согласованию границ.

Документ, кроме того, должен содержать подписи собственников соседних земельных участков и главы муниципального образования. Сдайте также все имеющиеся у вас документы о наличии кабельных связей и прочие. Они также будут необходимы для организации межевого плана.

После сдачи документов геодезическая компания приступает к составлению, непосредственно, самого плана межевания, который впоследствии сдается в кадастровую палату, которая после осуществления межевания предоставляет новый паспорт на участок.

Перед обращением к геодезистам соберите пакет документов, состоящий из:

[2]

  • паспорта;
  • доверенности (при обращении в геодезическую компанию не собственника имущества, а его представителя);
  • правоустанавливающие документы, то есть, документы, подтверждающие переход права собственности от одного лица к другому;
  • кадастровый план или кадастровая выписка на земельный участок;
  • документы на имущество, дополнительно требующиеся для регистрации кадастром земельного участка или выписку из БТИ, в случае отсутствия имущества кроме земли.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Кадастровую выписку и паспорт закажите онлайн через официальный сайт Росреестра. Это наиболее быстрый и простой способ получения выписки.

Обзоры законодательства

  • О компании
  • Пресс-центр
  • Карьера
  • Контакты
  • Кабинет клиента
  • ENG
  • РУС
  • FIN
    • Главная
    • Пресс-центр
    • Обзоры законодательства
    • Масштабные изменения в земельном законодательстве

    Информация и связи

    Масштабные изменения в земельном законодательстве

    • Автор: Елена Степанова
    • Услуга: Недвижимость и строительство
    • Дата: 01.07.2014

    С 1 марта 2015 года вступит в силу Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года («Закон»), направленный на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

    Закон принят во исполнение мероприятий, сформулированных в «дорожной карте» «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», утвержденной Правительством РФ в 2013 году.

    Основной целью, стоящей перед законодателем при разработке Закона, являлось совершенствование действующего порядка предоставления земельных участков из публичной собственности посредством снижения административных барьеров и сокращения избыточных согласований.

    Масштаб вносимых изменений внушителен: Земельный кодекс РФ («ЗК РФ») дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ («ГК РФ») и в ряде иных законодательных актов.

    К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие:

    1. Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

    Законом вводится новая Глава V.1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К таким случаям относится, среди прочего, предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжений Правительства РФ или высших должностных лиц субъекта РФ при условии соответствия указанных проектов критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов РФ, соответственно, а также ряд других случаев.

    Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п.

    Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объектов, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

    2. Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности:

    • изымается для государственных или муниципальных нужд;
    • в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты.

    Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

    3. Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

    При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником.

    4. Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

    К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ, среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.

    Введение данной нормы призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ.

    При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    5. В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности.

    Согласно Закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.

    [3]

    Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.

    При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

    Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.

    6. В Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

    Так, органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это указано в действующей в настоящее время редакции ЗК РФ, получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

    Изменения, вносимые Законом, также коснулись вопросов порядка образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.

    Дополнительная информация

    По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой или Ольге Софинской в офис Capital Legal Services в Москве.

    Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.

    Основные изменения в земельном законодательстве

    01.07.2018 г. введено ещё одно основание предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов: для завершение строительства жилого дома и исполнение обязательств застройщика перед гражданами, пострадавшими при участии в долевом строительстве (пп. 3.1 п. 2 ст. 39.6 ЗК).

    Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предоставляемого во владение и пользование субъектам СМСП, заявители декларируют свою принадлежность к СМСП путем представления в форме документа на бумажном носителе или в электронном виде сведений из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства либо заявляют о своем соответствии условиям отнесения к СМСП в силу п. 5 ст. 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (для вновь созданных СМСП). Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов дополняются следующим основанием (ст. 39.16 ЗК): с заявлением о предоставлении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные п. 4 ст. 18 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», обратилось лицо, которое не является СМСП, или лицо, в отношении которого не может оказываться поддержка

    С 04.08.2018 г. в Земельный кодекс вводятся нормы о самовольной постройке. Обязанность по сносу самовольных построек перекладывается на арендатора. Если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположена самовольная постройка, заключается договор аренды или договор безвозмездного пользования, то в договоре должна быть прописана обязанность контрагента по сносу самовольной постройки в течение 12 месяцев. Также возможен вариант, при котором устанавливается обязанность представить проектную документацию по реконструкции самовольной постройки для приведения её в соответствии с законодательством и осуществить реконструкцию в течение 3 лет (п. 7.1 ст. 39.8 и п. 3.1 ст. 39.10 ЗК). При несоблюдении данных обязанностей в срок, договоры подлежат расторжению.

    Также вводится в действие ст. 54.1 ЗК устанавливающая возможность продажи с публичных торгов земельного участка, находящегося в частной собственности в случае, если собственник участка не исполнил обязанность по сносу самовольной постройки либо её приведение в соответствие с законодательством. Изъятие земельного участка производится на основании судебного решения, собственнику выплачивается стоимость участка за вычетом расходов на проведение торгов. При этом установлены случаи, когда возмещение правообладателю не выплачивается.

    С 03.08.2018 г. также установлена обязанность правообладателей земельных участков не препятствовать организации системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков названных объектов, а также при предупреждении и ликвидации аварий и катастроф.

    За пользование участком на условиях публичного сервитута должны заплатить. Но есть несколько важных исключений, они предусмотрены как самим кодексом, так и законом о введении его в действие. Размер платы, которая полагается компаниям и физлицам, определит оценщик. Отчет оценщика обладатель публичного сервитута пришлет вместе с соглашением об установлении сервитута. Правообладатель может оспорить размер платы в суде. Помимо платы за публичный сервитут владелец участка может требовать возместить убытки. Срок выполнения этого требования – 30 дней.

    С 01.01.2019 г. вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Исключается такой вид земельного участка как дачный земельный участок, остаются только садовые и огородные земельные участки. В связи с этим в Земельный кодекс вносятся многочисленные изменения технического характера. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом.

    С 01.06.2019 г. вступают в силу нормы Земельного и Лесного кодексов, предусматривающие возможность заключения договора безвозмездного пользования лесного участка. Ранее в отношении лесных участков было возможно только заключение договора аренды. Договор безвозмездного пользования лесного участка будет заключаться на срок от одного года до пяти лет.

    Изменения ЗК РФ в 2017 году

    Июль 2016 стал месяцем, в котором было принято множество важных изменений в законодательные акты РФ, в том числе и в Земельный кодекс РФ.

    В первую очередь, это коснулось положений, ссылающихся на Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ полностью утратит силу только с 1 января 2020 года, а с 01.01.17 утратят силу основные положения, так как с этого времени вступит в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Наименование и реквизиты утрачивающего силу закона по тексту ЗК РФ заменены наименованием и реквизитами нового закона (например, в п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

    В связи с изменением терминологии в законодательстве, по тексту ЗК РФ слова «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заменены на слова «Единый государственный реестр недвижимости» в соответствующих падежах (пп. 2 п. 7 ст. 11.4, пп. 3 п. 14 ст. 11.10 и иные статьи ЗК РФ).

    Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ были внесены изменения, в том числе в наименование Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 он будет называться Федеральный закон «О кадастровой деятельности»). Полномочия органа в сфере кадастрового учёта также были изменены, что повлияло на изменение его сокращённого наименования – по тексту ЗК РФ он будет назван «орган регистрации прав» (п. 10, п. 11 ст. 11.10 ЗК РФ и другие положения Кодекса).

    В связи с тем, что с 01.01.2017 редакция Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменится, в пп. 3 п. 3 ст. 23 ЗК РФ расширятся места для установления публичных сервитутов – к ним добавятся геодезические пункты государственных геодезических сетей, гравиметрические пункты, нивелирные пункты, а также подъезды к ним.

    В п. 2 ст. 24 ЗК РФ дано понятие «служебного надела», которое ранее отсутствовало в ЗК РФ. Расширены категории работников, которые смогут получить такой надел.

    Увеличится перечень случаев, в которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет заключаться без проведения торгов. В частности, в случаях предоставления:

    • участка, который изъят у физического или юридического лица (при этом участок должен был быть предоставлен на праве безвозмездного пользования или аренды) для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории при определённых пп. 13.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ условиях;
    • участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, которое заключило договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (пп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

    В указанных ситуациях договор аренды будет заключаться на срок действия договора о комплексном развитии территории (пп. 8.3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Аренда такого участка или земельных участков, образованных из него, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории в связи с тем, что лицо, заключившее указанный договор с органом местного самоуправления, не исполнило предусмотренные договором обязанности (п. 2.2 ст. 46 ЗК РФ).

    Также будет дополнен перечень оснований для принятия органами исполнительной власти или местного самоуправления, указанными в статье 56.2 ЗК РФ, решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. К таким основаниям будет относиться соответствующее ходатайство организации, с которой заключён договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения такого договора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (пп. 4 п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ).

    Кроме того, указанная выше организация сможет получить такой участок в собственность при соблюдении всех условий, в том числе при предоставлении за изымаемый участок и (или) расположенные на нём объекты недвижимого имущества в полном объёме возмещения, предусмотренного соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда (пп. 5 п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).

    Введена новая статья в ЗК РФ, отражающая особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 56.12 ЗК РФ).

    Определены правовые последствия для заявителя в случае принятия органом решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии с п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ (п. 10.1 ст. 39.15 ЗК РФ).

    Из состава земель рекреационного назначения исключены земельные участки, на которых находятся дома рыболова и охотника (п. 2 ст. 98 ЗК РФ).

    Небольшим корректировкам подверглись и другие статьи (к примеру, ст. 11.10, 39.11 ЗК РФ).

    Изменения в земельном законодательстве

    «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 9

    Сегодня в центре внимания — Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее — Закон N 212-ФЗ). Что нового он внес в действующие нормативные акты? Об этом вы узнаете, прочитав данную статью.

    Переоформление права бессрочного пользования

    Как известно, владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Если другие организации обладали таким правом до вступления в силу Земельного кодекса, они обязаны переоформить его на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Такое предписание содержится в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ . Срок, отведенный для этого, неоднократно продлевался: сначала с 1 января 2004 до 1 января 2006 г., а затем до 2008 г. И вот Законом N 212-ФЗ срок перенесен, видимо, в последний раз — до 1 января 2010 г.

    Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

    Особый срок — до 1 января 2013 г. — установлен для организаций, обладающих на праве бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы и другие линейные объекты.

    Для обеспечения выполнения этой обязанности в КоАП РФ будет введена ст. 7.34. По ней будет налагаться штраф за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Его размер варьируется от 20 000 до 100 000 руб. Причем ответственность идентична для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Пунктом 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ установлено, что ст. 7.34 КоАП РФ будет применяться с 1 января 2011 г. То есть в течение 2010 г. лица, не переоформившие право бессрочного пользования, не будут привлекаться к ответственности.

    В п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в настоящее время содержится положение, актуальное для собственников зданий, которые расположены на земельных участках, предоставленных на праве постоянного пользования. Так, при продаже такого здания право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Начиная с 30.10.2007 (после вступления в силу Закона N 212-ФЗ) данное положение исключено. Поскольку специальных положений для покупателей недвижимости не будет, они должны руководствоваться общими нормами ЗК РФ, а именно ст. 36 ЗК РФ.

    Подробнее о статье 36 Земельного кодекса

    В ней установлены основные правила приобретения прав на земельные участки лицами, которые имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, расположенные на этих земельных участках. Причем, согласно общему правилу, собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земли или приобретение права аренды. Это положение осталось неизменным. Единственное дополнение — оговорена возможность иного порядка, установленного федеральными законами.

    Есть и приятная новость для организаций — начиная с 30.10.2007 те, кто реализовал свое исключительное право, заключив договор аренды муниципальной или государственной земли после вступления ЗК РФ в силу, будут вправе приватизировать ее. В частности, ст. 3 Закона N 137-ФЗ дополнена п. 2.2: собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

    Напомним, что до названного момента приобрести землю в собственность было невозможно, если договор аренды участка был заключен после вступления в силу ЗК РФ. На это указал, в частности, Пленум ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24.03.2005 N 11.

    Благодаря Закону N 212-ФЗ в Земельном кодексе появится порядок регулирования цены, по которой собственники зданий будут выкупать земельные участки, что, по мнению законодателей, исключит произвол на местах. В частности, цена будет ограничена максимумом в виде кадастровой стоимости земельного участка, а определять ее будут Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и местного самоуправления в отношении земли, находящейся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной соответственно. Названные органы должны разработать соответствующие документы. До их издания цена земли равна кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ в новой редакции).

    Следующее новшество, на которое хотелось бы обратить внимание читателей, касается порядка приобретения прав на землю. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ владельцы недвижимости должны обратиться в исполнительный орган госвласти или местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится земля) с заявлением о приобретении прав на землю с приложением кадастровой карты (плана). С 30.10.2007 появится дополнение, в силу которого перечень документов, прилагаемых к заявлению, будет установлен Минэкономразвития России. Следовательно, органы власти на местах лишатся возможности запрашивать дополнительные документы. Судя по всему, в данном перечне учтут различные ситуации, например, когда на право собственности или аренды претендует лицо, купившее недвижимость, расположенную на земле, принадлежащей продавцу недвижимости на праве постоянного пользования.

    Затем, в соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления готовит проект договора аренды или купли-продажи. В настоящее время для этого отводится две недели (если заявителем представлен кадастровый план). Из поправок следует, что данный срок увеличен до месяца с момента представления заявления. В аналогичном порядке собственники помещений многоквартирного дома должны подавать заявление о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность .

    Подробнее об этом читайте в статье «Земля под многоквартирным домом. Чья она?», 2007, N 7.

    Цена государственной и муниципальной земли

    Как уже было сказано, по общему правилу (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ) цена, по которой собственники зданий смогут выкупить землю, ограничена кадастровой стоимостью и определяется в порядке, установленном нормативными документами на соответствующем уровне. Но есть и специальные положения о продаже государственной и муниципальной земли, действующие до 1 января 2010 г. Они содержатся в обновленной редакции ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

    Так, цена земли будет определяться в процентах от кадастровой стоимости для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые ранее выкупили здания, строения, сооружения (в том числе реконструированные), находившиеся в государственной или муниципальной собственности. Причем неважно, сохранились ли эти здания на момент выкупа земли. Допускается также, чтобы в собственности у названных лиц были здания, возведенные на месте разрушенных или снесенных бывших государственных зданий. Итак, цена будет составлять не более 20% кадастровой собственности, если участок расположен в населенном пункте численностью свыше 3 млн чел. (Москва и Санкт-Петербург), и не более 2,5% кадастровой стоимости в остальных населенных пунктах. Конкретная цена устанавливается субъектом РФ, до этого используется максимальный размер. По такой же стоимости приватизировать землю смогут граждане и некоммерческие организации, если право собственности на здания возникло до вступления в силу ЗК РФ (30.10.2007) и если федеральными законами для таких собственников не установлен иной порядок .

    Например, для собственников помещений в многоквартирном доме.

    Заметим, из п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ (в новой редакции) неясно, кто должен был приватизировать здания и сооружения — лицо, которое претендует на право собственности на землю под ним, или другое лицо, впоследствии, например, продавшее бывшую государственную недвижимость. В Законе говорится только: если эти здания, строения и сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Ничто не мешает истолковать это так: главное, чтобы на земельном участке когда-либо располагалось муниципальное или государственное здание, которое было кем-либо приватизировано.

    Для остальных собственников зданий (которые возведены на земле, где никогда не располагались муниципальные или государственные сооружения) условия установления цены иные: в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Например, для участка, расположенного в населенном пункте численностью от 500 000 до 3 млн чел., цена земли может варьироваться от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади. Конкретный размер устанавливает субъект РФ, а до этого момента применяется минимальный размер.

    Заметим, что в настоящее время ставка земельного налога определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Ранее (в период действия Закона РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю») ставки земельного налога были определены в рублях за квадратный метр. В связи с повсеместным введением гл. 31 «Земельный налог» НК РФ возникла коллизия между НК РФ и Законом N 137-ФЗ, что признали специалисты Минфина в Письме от 10.10.2006 N 03-06-02-02/126. Однако оснований для неприменения норм Закона N 137-ФЗ они не нашли: для установления цены земли следует применять ставки земельного налога, предусмотренные нормативными актами муниципальных образований.

    Законом N 212-ФЗ установлены ограничения не только в отношении цены приватизируемой земли, но и арендной платы. Так, новой редакцией п. 2 ст. 3 Закона 137-ФЗ приняты максимальные размеры арендной платы для случая переоформления права бессрочного пользования на право аренды. Платежи определяются Правительством РФ, региональными и местными властями, но они не могут быть в год больше:

    • 0,3% кадастровой стоимости участков из земель сельскохозяйственного назначения;
    • 1,5% — если земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте;
    • 2% — в отношении всех остальных участков.

    Говоря о цене земли, нельзя не упомянуть о НДС. Так, аренда государственной или муниципальной земли не облагается НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ как платеж в бюджет за право пользования природными ресурсами . Реализация земельных участков не признается объектом налогообложения на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Поэтому организация, приобретая права на земельные участки у публично-правовых образований, не должна ставить НДС к вычету. Для нее более приоритетной будет возможность применения ст. 264.1 НК РФ .

    Письмо Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198, направленное Письмом ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/[email protected], а также Письма УФНС по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962.
    Об этой норме читайте в статье «Расходы на землю: хотели как лучше, а получилось. «, 2007, N 2.

    Для государственных и муниципальных унитарных предприятий

    О правовых основах и этапах приватизации читайте в статье «Приватизация: вчера, сегодня, завтра», 2006, N 8.
    Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

    К сведению: определять стоимость земельного участка акционированному обществу следует согласно п. 9 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» — в виде денежной оценки, согласованной учредителями (участниками) организации. На это обратил внимание Минфин в Письме от 10.08.2006 N 03-03-04/1/625. При этом в Письме Минфина России от 16.10.2006 N 07-05-10/47 указано: порядок приватизации государственного и муниципального имущества (содержание передаточного акта, формирование уставного капитала, определение стоимости государственного и муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества) не подпадает под законодательное и нормативно-правовое регулирование в области бухгалтерского учета. Фактически это означает, что порядок бухгалтерского учета земельного участка в приватизированном предприятии не зависит от правил ст. 11 Закона о приватизации.

    В налоговом учете принцип тот же: в силу п. 1 ст. 277 НК РФ стоимость имущества, полученного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал организаций, признается для целей настоящей главы по стоимости (остаточной стоимости), определяемой на дату приватизации по правилам бухгалтерского учета. Следовательно, вновь следует обратиться к п. 9 ПБУ 6/01 (см. Письма Минфина России от 17.07.2007 N 03-03-06/1/488, от 10.08.2006 N 03-03-04/1/625).

    Помимо изменений, касающихся определения стоимости земельных участков при приватизации, Закон N 212-ФЗ внес дополнения в Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», которые касаются ограничения прав унитарного предприятия. Как известно, унитарное предприятие вправе совершать некоторые сделки только при условии получения согласия собственника имущества . Начиная с 30.10.2007 перечень ограничений расширен — унитарное предприятие будет не вправе совершать отдельные операции с государственными и муниципальными земельными участками, если предприятие их арендует. Среди запрещенных операций:

    • сдача земли в субаренду;
    • передача прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем);
    • передача арендных прав в залог;
    • внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

    Об этом мы писали в статье «Пределы полномочий МУП», 2006, N 12.

Источники


  1. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.

  2. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

  3. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
  4. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
Изменения в земельном законодательстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here